این سؤالی است که این روزها ذهن بسیاری را به خود مشغول کرده است. برخی معتقدند قیمت ملک در سالهای آینده مجدد افزایش خواهد یافت، در حالی که عدهای دیگر بر این باورند که قیمت مسکن به زودی جهش نخواهد کرد. در این نوشتار، تلاش داریم با نگاهی واقعبینانه و مبتنی بر دادههای دقیق به بررسی و تحلیل وضعیت بازار مسکن بپردازیم.
بررسی روند قیمت مسکن
برای درک بهتر وضعیت بازار مسکن، بیایید نگاهی دقیقتر به دادههای موجود بیندازیم. همانطور که نمودار قرمز رنگ زیر نشان میدهد:
- در سال ۱۳۷۷، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران حدود ۲۵۰ دلار بود.
- در سال ۱۴۰۳، با فرض دلار ۸۰ هزار تومانی، این رقم به ۱,۱۰۶ دلار رسیده است.
اما این مقایسه به تنهایی کافی نیست. باید در نظر داشت که ارزش دلار نیز در طول زمان تغییر کرده است. قدرت خرید ۲۵۰ دلار سال ۱۳۷۷ تقریباً معادل ۵۰۰ دلار امروز است. بنابراین برای مقایسه درست لازم است ارزش هر متر مسکن را به قیمت دلار در یک سال مشخص محاسبه و مقایسه کنیم. نمودار آبی رنگ ارزش هر متر آپارتمان در تهران را به قیمت دلار سال ۲۰۲۴ نشان میدهد:
- قیمت مسکن تا سال ۱۳۸۷ رشد چشمگیری داشته و از حدود ۵۰۰$ به حدود ۲,۷۵۰ دلار رسیده است.
- از سال ۱۳۸۸ تا کنون، روند کاهشی در ارزش دلاری ملک همراه با نوسانات زیاد مشاهده شده است.
تحلیل نوسانات قیمت مسکن
در دههی ۷۰ و ۸۰ با توسعهی شهر تهران و افزایش جمعیت ارزش املاک در تهران رشد مستمر و چشمگیری داشته است. ولی از اواخر دهه ۸۰ تا امروز، شاهد جهشهای ارزی متعددی بودهایم:
- سال ۱۳۹۱: جهش ۹۲ درصدی ارز (افزایش نرخ دلار از ۱،۳۵۶ تومان به ۲،۶۰۰ تومان)
- سال ۱۳۹۷: جهش ۱۶۸ درصدی ارز (افزایش نرخ دلار از ۴،۰۴۵ تومان به ۱۰،۸۴۰ تومان)
- سال ۱۴۰۳: تا کنون، با فرض دلار ۸۰ هزار تومانی، افزایش ۵۴ درصدی
مشاهده میکنیم که پس از هر جهش ارزی، ابتدا ارزش دلاری مسکن به شدت کاهش یافته، سپس به آرامی افزایش یافته و به تدریج به سطوح قبلی رسیده است. نکته قابل توجه این است که ریزش قیمت دلاری ملک در سال جاری، با توجه به جهش کمتر ارز، بیسابقه بوده است. همین اتفاق باعث شده بسیاری از صاحبنظران ریزش قیمت دلاری حاضر را به فنر جمعشده قیمت مسکن تشبیه کنند و انتظار جهش شدید قیمت مسکن در ماههای آتی را داشته باشند.
توصیههای سرمایهگذاری
در این شرایط چه باید کرد؟ در شرایط فعلی بازار مسکن، سرمایهگذاری هوشمندانه اهمیت ویژهای دارد. اولین و مهمترین اصل، تنوعبخشی به سبد سرمایهگذاری است. این استراتژی، ریسک را کاهش داده و احتمال سودآوری را افزایش میدهد. توصیه دوم ما، پرهیز از نگهداری املاک راکد است. املاکی که بدون استفاده ماندهاند، نه تنها سودی ایجاد نمیکنند، بلکه هزینههای نگهداری و استهلاک نیز دارند. حتی اگر ملک اضافهای دارید که اجاره دادهاید، نرخ بازدهی آن با احتساب استهلاک، تنها حدود ۴٪ است. به جای این کار، میتوانید این سرمایه را در پروژههای ساختوساز به کار بگیرید که سودآوری بسیار بیشتری دارند.
سومین توصیه ما، توجه ویژه به مزایای سرمایهگذاری در صنعت ساختوساز است. این نوع سرمایهگذاری نه تنها از رشد قیمت ملک بهره میبرد، بلکه سود حاصل از ارزش افزوده ساختوساز را نیز نصیب سرمایهگذار میکند. اگرچه این نرخ در زمانهای مختلف و برای پروژههای مختلف متغیر بوده ولی این سود معمولاً حدود ۲۰٪ سالانه است که در مقایسه با نرخ اجاره در تهران (حدود ۴٪ سالانه با احتساب استهلاک) بسیار قابل توجه است.
با توجه به سرمایه و زمان محدود چطور وارد ساختوساز شویم؟
تا پیش از شکلگیری صابملک پاسخ دقیق و تمیزی به این سوال نداشتیم. صابملک، اولین پلتفرم شراکت جمعی ساختوساز در ایران، راهکاری جدید برای سرمایهگذاری در این حوزه ارائه میدهد:
- تقسیم هزینه پروژهها به تعدادی توکن مشخص به نام “صاب”
- امکان مشارکت افراد با سرمایههای خرد یا کلان در پروژههای سودآور و مطمئن ساختوساز
- بهرهمندی از تمام سود ساختوساز، مشابه یک سازنده
این مدل منحصر به فرد، جایگزینی مناسب برای روشهای سنتی و غیرشفاف جمعآوری سرمایه در صنعت ساختوساز است. برخلاف روش پیشفروش که ریسکهای بیشتری دارد و سود کمتری نصیب سرمایهگذار میکند، صابملک امکان مشارکت واقعی در پروژهها را فراهم میکند. برای مقایسه روش پیشفروش با روش توکنایز کردن در صابملک به این پست وبلاگ مراجعه کنید.
جمعبندی
توصیه ما این است: اگر ملک راکد دارید، فروش آن و سرمایهگذاری در پروژههای صابملک را به طور جدی در نظر بگیرید. این روش به شما امکان میدهد همچنان از افزایش قیمت ملک بهرهمند شوید و در عین حال از سود ساختوساز نیز سهم داشته باشید. اگر هم ملک ندارید، حتماً بخش خوبی از دارایی خود را در ساختوساز قرار دهید تا در صورت محقق شدن سناریوی افزایش قیمت ملک، هم از این افزایش قیمت بهرهمند شوید و هم ارزش افزودهی ساختوساز را داشته باشید. برای کسب اطلاعات بیشتر درباره نحوه فعالیت صابملک و مقایسه پروژههای فعلی، میتوانید به صفحهی پروژهها در وبسایت ما مراجعه کنید. صابملک با ارائه این مدل نوآورانه، امیدوار است راهکاری مؤثر برای بهینهسازی سرمایهگذاری در بازار مسکن ارائه دهد. همچنین برای مشاوره با کارشناسان ما میتوانید با ما تماس بگیرید.
