این مطلب با استناد کامل از وبسایت دانا ملک (www.danamelk.com) برداشت شده است.
توسعه شهر تهران از سالهای اخیر به دلیل افزایش بیش از حد جمعیت مورد بررسی و توجه ویژه ای قرار گرفته است.
توسعه شهر تهران از سالهای اخیر به دلیل افزایش بیش از حد جمعیت مورد بررسی و توجه ویژه ای قرار گرفته است. حجم جمعیت ساکن در شهر تهران از سال ۱۳۹۵ تا کنون با رشد چشم گیری روبرو بوده و به حدود ۹ میلیون نفر رسیده است. بر این اساس، بحث تأمین مسکن و همچنین سرانه های مورد نیاز آنها از اهمیت بالایی برخوردار میباشد.
چه مناطقی در تهران به عنوان پیشرو در زمینه توسعه شهری شناخته میشوند
در سالهای اخیر از سوی شورای شهر تهران، مصوباتی مبنی بر توسعه بافت شهری مناطق مختلف ارائه شده است. بر اساس آخرین مصوبات تأیید شده در سال ۱۴۰۲، توسعه شهری در تهران باید با تمرکز بر اهداف زیر صورت گیرد.
– دسترسی و توسعه متوازن زیرساخت ها در تمام مناطق
– کاهش آلودگی های زیست محیطی
– کنترل ترافیک و توسعه شبکه حمل و نقل
– ایجاد پیشگیری های لازم در مقابل حوادث غیرمترقبه مانند زلزله
– حفظ و توسعه فضای سبز
– حفظ بافت تاریخی شهر
-ایجاد سلامت اجتماعی و بهداشت روان
بطور کلی میزان توسعه شهری در مناطق مختلف طی سال های اخیر وابسته به عوامل مختلفی مانند جمعیت پذیری، دسترسی ها، میزان ساخت و ساز، قیمت ملک، اراضی قابل توسعه و مواردی از این دست می باشد. بر اساس اطلاعات موجود، مناطق ۵ و ۲۲ شهر تهران، به عنوان پیشرو در زمینه توسعه شهری معرفی شدهاند که در ادامه جزئیات مربوط به آن ارائه شده است.
ویژگی های کلی مناطق ۵ و ۲۲ شهر تهران
مناطق ۵ و ۲۲ در محدوده غربی شهر تهران قرار دارند. این مناطق به لحاظ مساحت، با در نظر گرفتن وسعت سایر منطقه ها، در رتبه های سوم و چهارم قرار گرفته اند. منطقه ۵ به دلیل مجاورت با رشته کوه های البرز و تراکم پایین ساخت و ساز از آب و هوای مطلوبی برخوردار می باشد. همچنین بزرگترین رود دره تهران یعنی رود دره کن از این منطقه عبور کرده است. در برخی محدوده های آن همچنان بافت روستایی و فضای باغات به چشم میخورد. موقعیت منطقه ۲۲ نیز باعث شده تا بخش هایی از روستای کن مانند سولقان، سنگان، امامزاده داوود و روستاهایی همچون واریش و وردیچ در حریم این منطقه قرار بگیرند. این موقعیت جغرافیایی باعث افزایش پتانسیل های سکونت و گردشگری در این محدوده شده است. از دیگر ویژگی های این منطقه میتوان به آب و هوای مطلوب به دلیل فاصله از ترافیک مرکز شهر، جانمایی پارک و دریاچه چیتگر و مجتمع های تجاری “ایرانمال” و “باملند” اشاره کرد.
عوامل تأثیرگذار بر میزان توسعه شهری مناطق مختلف
برای انتخاب محدوده مناسب به جهت توسعه شهری، باید تأثیر عوامل مختلفی را مد نظر قرار داد. از جمله این عوامل میتوان به جمعیت پذیری، دسترسی ها، میزان ساخت و ساز، پروژه های شاخص و عوامل تأثیرگذار بر قیمت واحدهای مسکونی اشاره کرد. در ادامه به طور کلی این عوامل مورد بررسی قرار گرفته است.
جمعیت
طبق برآوردهای صورت گرفته توسط سازمان مدیریت و برنامه ریزی شهر تهران، جمعیت منطقه ۵ در سال ۱۴۰۲ در حدود ۹۱۹،۷۰۷ نفر و جمعیت منطقه ۲۲ در حدود ۲۰۹،۹۹۱ نفر تخمین زده شده است. با توجه به جمعیت سایر مناطق شهر تهران، این ۲ محدوده به ترتیب در جایگاه دوم و بیستم قرار گرفته اند. همچنین از نظر تراکم جمعیت (در نظر گرفتن جمعیت نسبت به مساحت هر منطقه) نیز مناطق ۴ و ۵ دارای بیشترین میزان تراکم و مناطق ۹ و ۲۲ دارای کمترین تراکم میباشند.
بر اساس مطالعات صورت گرفته توسط مراکز پژوهشی، به دلیل افزایش بی رویه میزان ساخت و ساز در سالهای اخیر، برخی از مناطق تهران همچون ۱، ۲، ۳، ۶، ۸، ۹، ۱۰، ۱۱ و ۱۷ از سقف جمعیت پذیری خود عبور کرده و بیش از ظرفیت تعیین شده در طرح های بالادستی جمعیت ساکن دارند. در سال های اخیر شهرداری تهران، تمهیداتی برای کنترل جمعیت در این مناطق و خطرات احتمالی موجود مانند فرونشست زمین و آسیبهای ناشی از زلزله در نظر گرفته است. به عنوان مثال با توجه به اینکه در منطقه ۲۲ بلندمرتبه سازی رواج داشته، قوانینی تصویب شده تا مجوز ساخت بیش از ۱۲ طبقه برای پروژه های ساختمانی صادر نشود. با توجه به اینکه این منطقه دارای تراکم جمعیت کم بوده و اراضی مناسب ساخت وساز در آن موجود می باشد، جمعیت زیادی در سالهای آتی این منطقه را برای سکونت انتخاب خواهند کرد. از مشخصه های منفی منطقه ۲۲ باید به موضوع عدم توجه به تأمین سرانه های مورد نیاز این جمعیت اشاره کرد. این موضوع با توجه به افزایش روز افزون جمعیت ساکن در این محدوده، میتواند تا حدی نگران کننده باشد.
منطقه ۵ شهر تهران نیز جزو مناطقی است که در سالهای اخیر با روند رو به رشدی به لحاظ جمعیت ساکن روبرو بوده است. از جمله دلایل استقبال افراد برای سکونت در این محدوده، دسترسی مناسب به سایر نقاط شهر تهران عنوان شده است. پیش بینی میشود این روند در سالهای آتی ادامه داشته باشد و باید توجه داشت که عدم تأمین سرانه مورد نیاز در این منطقه نیز مشکلاتی همچون منطقه ۲۲ به همراه خواهد داشت.
دسترسیها
یکی از عوامل تأثیرگذار بر میزان استقبال خریداران واحدهای مسکونی، وجود یا عدم وجود دسترسی های مناسب به نقاط مختلف شهر می باشد. با وجود اینکه مناطق ۵ و۲۲ در غربی ترین محدوده شهر تهران قرار گرفته اند، اما دسترسی آنها به بزرگراه ها، خیابان های اصلی و وسایل حمل و نقل عمومی باعث جذب بسیاری از افراد برای سکونت در این مناطق شده است.
از جمله بزرگراه ها و خیابان های قابل دسترسی به منطقه ۵ میتوان به بزرگراه های اشرفی اصفهانی، آبشناسان، همت، لشگری، ستاری و شیخ فضل الله و خیابان ها و بلوارهای کاشانی، جنتآباد، سردارجنگل، کوهسار و لاله اشاره کرد. از منطقه ۲۲ نیز امکان دسترسی به سایر مناطق از طریق بزرگراه های همت، خرازی، آزادگان، همدانی، آزادراه تهران – کرج و بلوارهای طبیعت، میعاد، جوزانی، کاشان، اقاقیا، هوانیروز و گلها فراهم شده است.
میزان ساخت و ساز
این دو منطقه در چند سال اخیر دارای بیشترین آمار ساخت و ساز و معاملات ملک بوده و رونق ساخت و ساز اصلی ترین دلیل این موضوع می باشد. منطقه ۲۲ به دلیل دارا بودن اراضی مناسب و ظرفیت ساخت، همچنان مورد استقبال سازندگان و خریداران پروژه های مسکونی می باشد. توسعه این ۲ منطقه و حومه شهر تهران (پردیس و اندیشه) به دلیل افزایش جمعیت در سال های اخیر، با سرعت بیشتری روبرو بوده و به همین دلیل مورد استقبال بسیاری از سرمایه گذاران قرار گرفته است.
به طور کلی در سال ۱۴۰۱ برای شهر تهران ۵۷۱۱ پروانه ساختمانی صادر شده که از این تعداد ۵۱۲۱ پروانه مسکونی می باشد. بر اساس آخرین آمارهای موجود، در ۴ ماه ابتدایی سال ۱۴۰۲ در حدود ۴۳۲۲ پروانه ساختمانی صادر شده که نسبت به مدت زمان مشابه سال گذشته در حدود ۳۲۰ درصد افزایش داشته است. بر اساس پروانه های صادر شده و پروژه های در حال ساخت، امکان احداث حدود ۱۴۸۱۳ واحد مسکونی وجود دارد. این موضوع نشان دهنده روند رو به رشد میزان ساخت و ساز در شهر تهران می باشد. لازم به ذکر است که اطلاعات جدید از پروانه های صادر شده شهر تهران توسط شهرداری و سازمان آمار منتشر نشده است.
پروژه های شاخص و عوامل تأثیرگذار بر قیمت گذاری واحدهای مسکونی
مناطق ۵ و ۲۲ از جمله مناطقی در شهر تهران هستند که علاوه بر پروژه های مسکونی معمول، برجهای بلندمرتبه و پروژه های شاخص نیز در آنها احداث میشود. پروژه ها در منطقه ۵ غالباً شخصی ساز و در منطقه ۲۲ به صورت شخصی ساز و تعاونی ساز می باشد.
عوامل بسیاری در ارزش گذاری واحدهای مسکونی مناطق ۵ و ۲۲ تأثیرگذار می باشد. تأثیر عوامل مختلف به شرح زیر میباشد.
- در منطقه ۲۲، پروژه های شاخص معمولاً با افزایش قیمتی در حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد روبرو هستند.
- واحدهای تعاونی ساز در منطقه ۲۲، غالباً در حدود ۱۷ تا ۲۰ درصد کمتر از سایر پروژه ها ارزش گذاری می شوند.
- در منطقه ۲۲، عواملی همچون چشم انداز دریاچه، نورگیر بودن، کیفیت ساخت و ضریب طبقه در قیمت گذاری واحدهای مسکونی در نظر گرفته میشود.
- ضریب طبقه در پروژه های منطقه ۲۲ معمولاً در حدود ۲ درصد لحاظ میگردد.
- ارزش گذاری پروژه های مسکونی در منطقه ۵ با توجه به عواملی از جمله سازنده، کیفیت ساخت، مشاعات و امکانات و ضریب طبقه صورت میگیرد.
- در واحدهای مسکونی نوساز، شاخص بودن پروژه در حدود ۵ تا ۱۰ درصد افزایش قیمت نسبت به پروژه های معمول، به دنبال خواهد داشت.
- در منطقه ۵ شهر تهران، ضریب طبقه در حدود ۵.۱ تا ۲ درصد و در برخی موارد ۳ درصد در نظر گرفته میشود.
باید به این موضوع اشاره داشت که پروژه های در حال ساخت این ۲ منطقه به صورت پیش فروش واگذاری میشوند. پیش فروش واحدها به صورت نقد (با قیمت کمتر از ارزش فعلی واحد) یا اقساط صورت میگیرد. در برخی پروژه های منطقه ۲۲، امتیاز پروژه نیز واگذار میشود.
مزایا و معایب توسعه شهری
در سالهای اخیر به دلیل افزایش جمعیت شهر تهران و همچنین افزایش میزان ساخت وساز، توسعه شهری با سرعت بیشتری نسبت به سالهای قبل افزایش پیدا کرده است. باید توجه داشت که افزایش بیش از اندازه توسعه شهری با مزایا و معایب بسیاری نیز همراه میباشد. در ادامه به نکاتی در مورد این موضوع اشاره شده است.
۱- شهر تهران را بحران فرونشست و زلزله تهدید میکند. بررسی های موجود نشان میدهد که افزایش میزان بی رویه ساخت وساز، درصورت وقوع این بحران میتواند خسارتهای جبران ناپذیری ایجاد کند. با وجود اینکه برخی از مسئولین شهرداری اعلام کردند که ظرفیت توسعه تهران به پایان رسیده اما از سوی افرادی دیگر همچنان اصرار به احداث ملک وجود دارد.
۲- نیازهای افراد در جامعه تنها به مسکن منتهی نشده و جمعیت افزایش یافته در نقاط شهری علاوه بر مسکن نیاز به فضاهای تفریحی، آموزشی، درمانی و … نیز دارند. موضوعی که در سالهای اخیر توسط سازندگان و قانون گذاران به آن اهمیتی داده نمیشود، تأمین سرانه ها در مناطق مختلف شهر تهران میباشد. این موضوع در سالهای اخیر در منطقه ۲۲ شهر تهران کاملاً قابل مشاهده میباشد. در این منطقه از بین سرانه های مورد نیاز تنها فضای سبز دارای شرایط مناسبی میباشد.
۳- افزایش جمعیت بیش از اندازه باعث بالا رفتن میزان ترافیک و آلودگی هوا نیز شده است. این موضوع در مناطق مرکزی شهر تهران بیشتر به چشم میخورد و تا حدی نگران کننده تر میباشد. محدوده هایی مانند منطقه ۵ و به خصوص منطقه ۲۲ به دلیل دوری از مرکز شهر و قرارگیری در محدوده غربی تهران، از آلودگی و حجم ترافیک کمتری برخوردارند. به همین دلیل در سالهای اخیر جمعیت زیادی سکونت در این مناطق را به سایر مناطق ترجیح میدهند.
۴- از دیگر چالشهای موجود در بحث توسعه شهری میتوان به موضوع تأمین آب اشاره کرد. در طرح جامع شهر تهران، تأمین منابع آب برای حداکثر ۹ میلیون و ۱۰۰ هزار نفر پیش بینی شده که در صورت عدم ایجاد زیرساختها و فرهنگ سازی مناسب در راستای صرفه جویی در مصرف آب، تا چند سال آینده تأمین آب مورد نیاز دچار مشکلات عدیده ای خواهد شد.
