این گزارش که بر اساس دادههای دریافتی از سایت داناملک تهیه شده، به تحلیل وضعیت بازار مسکن در منطقه ۵ تهران میپردازد. منطقهی ۵ تهران از شمال به رشتهکوه البرز، از جنوب به بزرگراه شهید لشگری و میدان آزادی، از شرق به بزرگراه اشرفی اصفهانی و بزرگراه محمدعلی جناح و منطقه ۲ شهر تهران در مجاورت طرشت و ستارخان و مرزداران و شهرک غرب و سعادت آباد و از غرب به منطقه ۲۲ شهر تهران ،استادیوم آزادی محدود میباشد.
در این مقاله ابتدا، میانگین قیمت آپارتمانهای معاملهشده در این منطقه بررسی شده و سپس تغییرات این میانگین قیمت از سال ۱۳۹۸ تاکنون مورد تحلیل قرار گرفته است. در ادامه، تأثیرات تغییرات نرخ ارز بر قیمت دلاری مسکن در این منطقه نیز تجزیه و تحلیل میشود، تا نشان دهد چگونه نوسانات ارزی بر قیمتگذاری و معاملات ملکی تأثیر گذاشتهاند. برای دریافت گزارش کامل میتوانید به این لینک مراحعه نمایید.
میانگین قیمت آپارتمان های معامله شده در سطح منطقه
در بررسی میانگین قیمت آپارتمانهای معاملهشده در سطح منطقه ۵ تهران، نمودارهای زیر به تفکیک متوسط قیمت واحدهای معامله شده و معادلسازیشده برای آپارتمانهای نوساز ارائه میدهند. نمودار سمت راست متوسط قیمت کلیهی واحدهای معاملهشده را نشان میدهد و نمودار سمت چپ قیمتها را به گونهای معادلسازی کرده که تنها ارزش آپارتمانهای نوساز مشخص شود.
در برخی از نواحی لوکس این منطقه، مانند ناحیههای ۳، ۵ و ۷، آپارتمانهای گرانقیمت بیشتری وجود دارد که میانگین قیمتها در این بخشها به بیش از ۱۷۰ میلیون تومان بر مترمربع رسیده است. ناحیههایی مانند بلوار فردوس و پونک نیز با معاملات ویژهای همراه بوده که قیمت برخی پروژهها از ۲۲۰ میلیون تومان بر مترمربع فراتر رفته است.
همچنین، ناحیه ۴ به عنوان ناحیه بعدی دارای میانگین قیمت ۱۴۲ میلیون تومان برای آپارتمانهای نوساز است. نهایتاً، ناحیه ۲ به دلیل مجاورت با باغهای کن و اراضی خاص، پایینترین قیمتها را در منطقه دارد. شهرک اکباتان نیز به دلیل فضای سبز و بافت اجتماعی خاص خود، علیرغم قدیمی بودن، قیمتهای بالایی دارد و با تعدیل قیمتها بر اساس سن بنا، آپارتمانهای نوساز این منطقه میتوانستند به بیش از ۱۷۰ میلیون تومان بر مترمربع برسند.
این تحلیل نشان میدهد که کیفیت فضایی و اجتماعی یک منطقه میتواند به شدت بر قیمت آپارتمانها تأثیر بگذارد.
تغییرات میانگین قیمت در منطقه ۵ از سال ۱۳۹۸
در نمودارهای زیر، مقایسهای بین میانگین و میانگین موزون قیمت آپارتمانهای نوساز در منطقه ۵ ارائه شده است. میانگین موزون به معنای محاسبه متوسط قیمتها بر اساس وزنهایی است که به هر واحد مسکونی داده میشود. این وزن معمولاً به تعداد معاملات یا متراژ واحدها مربوط میشود. بهعبارتی، میانگین موزون به ما کمک میکند تا تأثیر واحدهای بزرگتر یا گرانتر را بر میانگین کلی قیمتها بهتر درک کنیم. این روش به تحلیلگران اجازه میدهد تا تصویر دقیقتری از بازار مسکن و تغییرات قیمتی در مناطق مختلف به دست آورند. این مقایسه نشان میدهد که تفاوت قابلتوجهی بین این دو شاخص وجود ندارد. در واقع، آپارتمانهای گرانقیمت سهم ناچیزی از معاملات این منطقه را تشکیل میدهند و تأثیر معناداری بر میانگین موزون ندارند. تفاوت ناچیز عمدتاً مربوط به نواحی ۳، ۴، ۶ و ۷ است که برخی از آپارتمانهای لوکس با متراژ بزرگ و قیمت بالاتر از عرف معامله میشوند. اگر معاملات پیشفروش لوکس در نظر گرفته شوند، احتمالاً این تفاوت بیشتر خواهد شد.
در مقایسه تاریخی، میانگین و میانگین موزون در کل شهر تهران تفاوتی بین ۱۰ تا ۱۶ درصد داشته، در حالی که این دامنه در منطقه ۵ بین ۱ تا ۲.۵ درصد است، نشاندهنده این که سهم معاملات گرانقیمت در این منطقه بسیار محدود بوده و دامنه ارزش معاملات محدود است.
تغییرات قیمت دلاری مسکن در سطح منطقه
این نمودار نشان میدهد که میانگین قیمت دلاری آپارتمانها در منطقه ۵ تهران، مشابه کل شهر، روندی صعودی داشته است. ناحیه ۲ با قیمتی کمتر از میانگین منطقه، و بقیه نواحی با قیمتهایی بین ۲۲۰۰ تا ۲۴۰۰ دلار قرار گرفتهاند. از سال ۱۳۹۸، ناحیه ۶ با رشد دلاری ۸۰ درصدی بیشترین افزایش را داشته و ناحیه ۲ با ۷۳ درصد کمترین بازدهی را ثبت کرده است. از مرداد سال گذشته به دلیل افزایش دلار، بازدهی دلاری مسکن کاهش یافته و بیشترین بازدهی در سه ماه اخیر متعلق به ناحیه ۱ محدوده شهران و شهر زیبا بوده است.
یکی از مشکلات اصلی شرکتهای ساختمانی، به ویژه در دوران رکود، نقدشوندگی پایین املاک است. در منطقه ۵ تهران، این مشکل کمتر دیده میشود، زیرا این منطقه سهم بزرگی از معاملات کل شهر را به خود اختصاص داده است. هرچند این حجم بالای معاملات ممکن است به دلیل مساحت بزرگ آن (۵۴ کیلومتر مربع) باشد، اما بررسی دقیقتر نشان داده که مناطق مختلفی از منطقه ۵، بهویژه محلههایی مانند جنتآباد و شاهین شمالی، جزو مناطق با نقدشوندگی بالا هستند.
نتیجه گیری
در نتیجه، تحلیل دادههای منطقه ۵ تهران نشان میدهد که نواحی خاصی مانند ناحیههای ۳، ۵، و ۷ به دلیل وجود آپارتمانهای لوکس و گرانقیمت، بیشترین تأثیر را بر میانگین قیمت منطقه دارند. همچنین، تفاوت کمی بین میانگین ساده و موزون قیمتها در این منطقه مشاهده شده که نشاندهنده سهم کم معاملات لوکس است. در عین حال، افزایش قیمت دلاری آپارتمانها در سالهای اخیر، نوسانات مختلفی در بخشهای مختلف منطقه به همراه داشته و نقش مهمی در تعیین ارزش بازار مسکن منطقه ۵ ایفا کرده است.
برای دریافت گزارش کامل، به وبسایت داناملک مراجعه کنید.
