پس از اینکه یک پروژه برای حضور در صابملک تایید شد و به اصطلاح از “هفتخوان ورود” عبور کرد وارد مرحلهی بعدی میشود. در این مرحله که بازار ورود نامیده میشود تعداد مشخصی صاب برای هر پروژه تعیین میگردد. به این صورت که در ابتدای پروژه هزینهها به علاوهی هزینههای احتیاطی محاسبه میشود و به توکنهای ۵ میلیون تومانی که صاحب نامیده میشوند تقسیم میشود.
به عبارت تخصصیتر، هزینههای پروژه “توکنایز” میشود. یعنی به تکههای کوچکتر تقسیم شده تا خرید آن برای افراد بیشتری امکانپذیر باشد. هر توکن که در صابملک “صاب” نامیده میشود، کوچکترین بخش پروژه با ارزش حقوقی یکسان است که امکان خرید و فروش آن در مراحل مختلف پروژه به قیمت روز وجود دارد. برای اطلاع بیشتر از نحوهی توکنایز کردن و خصوصیات آن میتوانید این پست وبلاگ را مطالعه کنید.
در ادامه توضیحاتی در مورد زمان، شیوه عرضه و تغییرات قیمت صابهای یک پروژه ارائه میشود.
• زمان و شیوه عرضه صابها
در صابملک پس از قطعی شدن هر پروژه تعداد صاب آن که در واقع هر صاب معادل سهم مشخصی از کل پروژه میباشد مشخص شده و متناسب با پیشرفت پروژه و نیاز مالی آن در هر مرحله تعدادی از آن به قیمت روز به مشتریان عرضه میشود و صابداران جدید به جمع صابداران پروژه افزوده خواهند شد و یا ممکن است همان صابداران اولیه اقدام به خرید صابهای جدید کنند.
تعداد صابهای فروخته شده و همچنین زمان تقریبی عرضهی آنها از ابتدا در گانتچارت اولیهی پروژه تعیین شده است. برای مشاهدهی گانتچارت پروژهها میتوانید به صفحهی پروژهها و توضیحات هر پروژه مراجعه کنید. به عنوان مثال گانتچارت پروژهی یافتآباد ۱ به شرح زیر است.
• تغییرات قیمت صابها
قیمت روز صابها توسط تیم صابملک و بر اساس قیمت روز آپارتمان، پیشرفت پروژه وهزینههای ساخت محاسبه میشود. مدلی که صابملک از آن برای محاسبهی قیمت عادلانهی صاب استفاده میکند، مدل منحصربهفردی است که توسط متخصصان صابملک توسعه یافته و مبتنی بر روشهای مدرن ارزشگذاری و مدیریت ریسک داراییها میباشد. در این مدل صابملک انگیزهی گرانفروشی یا ارزانفروشی ندارد. اگر قیمت را بیشتر از قیمت عادلانه تعیین کند، سود پروژه کم شده و استقبال سرمایهگذاران از پروژه کم میشود و پیشرفت پروژه طبق برنامهی زمانبندی که تعهد صابملک بوده است با مشکل مواجه خواهد شد. از طرف دیگر اگر صابملک ارزانفروشی کند و قیمت صاب را کمتر از قیمت عادلانه تعیین کند، تامین هزینههای پروژه با فروش تعداد از پیش تعیین شدهی صابهای پروژه غیرممکن میشود. لذا مدل طراحی شدهی صابملک همزمان هم تامین مالی پروژه طبق برنامهی زمانبندی را میسر میکند و هم سودآوری پروژه برای سرمایهگذار جدید را در هر مرحله تضمین میکند.
• پیشرفت پروژه
ابتدای پروژه ارزش صاب همهی پروژهها ۵ میلیون تومان تعیین میگردد و با پیشرفت پروژه و کاهش ریسک، قیمت صاب پروژهها مرحله به مرحله رشد میکند. بدیهی است که نسبت به سرمایهگذارانی که در مراحل پایانی پروژه وارد آن شده و به جمع صابداران آن میپیوندند، سود بیشتری در انتظار سرمایهگذاران ابتدایی پروژه است. اگر ابتدای پروژه ریسک پروژه بالاتر باشد، مثلاً خرید زمین یا دریافت جواز ریسکهایی از جنس طولانی تر شدن مدت زمان پروژه در پی داشته باشد، نرخ سود انتظاری پروژه نیز در ابتدای پروژه کمی بالاتر است. اما در مجموع، قیمتگذاری صابها در صابملک به نحوی انجام میشود که سرمایهگذاری در پروژهها در هر مقطع زمانی برای سرمایهگذاران جدید جذاب باشد و همین جذابیت باعث ارزشمندتر شدن و نقدشوندگی بیشتر دارایی جذابی به نام صاب میشود!
• قیمت روز آپارتمان در منطقه
افزایش قیمت آپارتمان در یک منطقه معمولاً باعث افزایش قیمت آپارتمانهای در حال ساخت در همان منطقه میشود.دلایل این امر عبارتند از:
- افزایش تقاضا: مردم برای فرار از افزایش قیمت آپارتمان های آماده، به سمت پیش خرید واحدها با قیمت پایین تر سوق پیدا می کنند.
- کاهش عرضه: سازندگان با توجه به افزایش سود در آینده، تمایل کمتری به پیش فروش آپارتمان ها دارند و این امر به کمبود عرضه و افزایش قیمت ها منجر می شود.
در نتیجهی افزایش قیمت روز آپارتمان در منطقه، بدیهی است که قیمت صاب پروژه نیز افزایش مییابد چرا که هر صاب متناظر با ارزش پروژه است که در نتیجهی افزایش قیمت افزایش یافته است.
• هزینه های پیش رو برای ادامه ساخت و تورم مسکن
اگر هزینه های پیش رو برای تکمیل پروژه افزایش یابد ارزش نهایی آپارتمان نیز به تبع آن افزایش خواهد یافت که این امر به طور طبیعی سبب افزایش قیمت صاب میشود.
مزایا و ریسک های خرید اولین صاب های پروژه
در ابتدای پروژه به دلیل اینکه ممکن است ریسک بیشتری برای پروژه وجود داشته باشد «رشد» قیمت صاب بیشتر از زمانی است پروژه به اتمام می رسد و این امر میتواند علت جذابیت بیشتر پروژه برای سرمایهگذاران ریسکپذیر باشد. همچنین در انتهای پروژه و با اتمام موفق پروژه شاهد افزایش قابل توجه ارزش صاب خواهیم بود.
همانطور که در بالا اشاره شد خرید صاب در ابتدای پروژه میتواند نرخ سود بیشتر داشته باشد، در ازای ریسکهای بیشتر از قبیل:
عدم قطعیت: در مراحل اولیه برخی از پروژهها پروژه، عدم قطعیتهایی در مورد جنبههای مختلف پروژه وجود دارد که مهمترین آن امکان کسب جواز در زمان پیشبینی شده، و با متراژ مد نظر میباشد. بدیهی است که در پروژههایی که زمین با جواز مشخص خریداری میگردد، دیگر این ریسک وجود نداشته و انتظار سود بیشتر نیز نباید داشت. به عنوان مثال در پروژهی یافت آباد ۱ هنگام شروع پروژه انتظار ۲۸۰۰ مترمربع تراکم میرفت. ولی با اقدامات صورت گرفته و تجمیع یکی از قطعات زمین با پلاک همسایه، توانستیم تراکم پروژه را به ۳۴۳۷ مترمربع افزایش دهیم. که این افزایش تراکم منجر به افزایش قیمت صاب و به تبع آن سبب افزایش نرخ سودآوری پروژه برای صابداران در این مرحله گردید. این افزایش قیمت را میتوانید در نمودار زیر مشاهده کنید.
ریسکهای نقدشوندگی : ممکن است نقد کردن صاب در ابتدای پروژه به سهولت اواسط کار نباشد. البته قابل ذکر است تا به امروز هریک از صابداران پروژهها که خواستار فروش صاب خود بودهاند، در بازار ثانویه صابملک در مدت کمتر از یک هفته مبلغ سرمایهگذاری شدهی خود را نقد کردهاند. ولی با این حال خروج از پروژهای که تازه مراحل اولیه را میگذارد و به اصطلاح روی خاک است، با هزینهی بیشتری نسبت به خروج از پروژهای که چندماه تا فروش واحدها باقی نمانده خواهد داشت.
جمع بندی
مسکن همواره سرمایهگذاری امن برای خانوادههای ایرانی بوده است که در دهههای گذشته، رشد قیمت آن نسبت به سایر داراییها مانند بورس، طلا، ماشین و دلار باثباتتر و بیشتر بوده است. همچنین ریسک سرمایهگذاری در مسکن داخل ایران از سایر بازارهای سرمایهگذاری کمتر بوده است.
ما در در پلتفرم صابملک با استفاده از شیوهی توکنایز کردن هزینهی پروژهها شرایطی را فراهم کردهایم که به شما این امکان را میدهد تا با سرمایه گذاری در ساختوساز املاک مانند یک سازندهی با تجربه از سود پروژههای ساختمانی بهرهمند شوید.
بازار ورود در صابملک اولین مرحله از فروش توکنهای پروژه که صاب نام دارند میباشد. با خرید صابهای عرضه شده در پلتفرم صابملک فرصت سرمایهگذاری در آپارتمانهای در حال ساخت فراهم میشود. . در این مرحله، صابها (واحدهای کوچک سرمایهگذاری) به قیمت روز به مشتریان عرضه میشوند تا سرمایه لازم برای پروژه جمعآوری و سرمایهگذاران جدید جذب شوند.با پیشرفت پروژهها و افزایش ارزش آن، قیمت صابها نیز افزایش یافته و شما از این سود بهرهمند میشوید.
از مزایای سرمایهگذاری در صابملک میتوان به سودآوری بالا و کم ریسک از طریق مشارکت در ساختوساز پروژههای مختلف ساختمانی اشاره کرد که در این روش شما قیمت تمام شدهی ساخت را میپردازید. به همین دلیل با هر میزان سرمایه، میتوانید در سود ساختوساز شریک شده و هر زمان که مایل باشید با شرکت در بازار ثانویه، امکان نقد کردن سرمایه خود را دارید.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد راهکارهای پلتفرم صابملک در مورد کاهش ریسک پروژه به پست “نحوهی انتخاب پروژهها در صابملک” مراجعه نمایید.
