شراکت جمعی هدف نهایی تعاونیهای مسکن بوده است. چون کارکنان سازمان هر کدام به طور جداگانه توان مالی و تخصص لازم برای ساخت آپارتمان را نداشتهاند، طی دهههای گذشته بسیاری از سازمانها و شرکتهای خوشنام و معتبر به منظور توسعهی پایدار و توانمندسازی کارکنان و مدیران خود با تشکیل و حمایت از تعاونیهای مسکن موجبات خانهدار شدن کارکنان خود را فراهم آوردهاند. با این وجود مشکلات متعدد در ساختار تامین مالی و شراکت افراد، تعاونیهای مسکن را به حدی بدنام کرده که امروز کمتر سازمانی به فکر استفاده از تعاونیها است.
در این پست ابتدا شباهت مدل شراکتجمعی صابملک را که در پستهای گذشته معرفی کرده بودیم با تعاونیهای مسکن مطرح میکنیم. سپس به شرح تفاوتها و مزایای مدل منحصربهفرد صابملک با تعاونیهای مسکن میپردازیم.
شباهت شراکتجمعی در صابملک با تعاونیهای مسکن
هدف اصلی در صابملک و تعاونیهای مسکن یکسان بوده است. در هر دو مدل خواستهی اصلی این است که افراد بتوانند با تجمیع سرمایهی خود و البته به قیمت تمام شده در ساختوساز شریک شوند و در نهایت یا مالک واحد مسکونی شوند یا بتوانند با فروش سهم خود در پروژه ملک مناسب نیاز خود در جای دیگری تهیه کنند یا نیاز دیگری را رفع نمایند.
همچنین در هر دو مدل، برای شراکت نیاز به تامین یکجای سرمایه نیست. هم در تعاونی و هم در صابملک افراد میتوانند در طول پروژه سهم خود را پرداخت کنند. این هم یکی دیگر از جذابیتهای مدل شراکت جمعی نسبت به خرید مستقیم ملک میباشد.
نکتهی اصلی و جذاب تعاونیها این بوده است که حداقل طبق اساسنامه خود تعاونی در پی انتفاع از پروژه نبوده است و اعضای تعاونی امیدوار بودهاند که ملک به قیمت تمام شده به ایشان تحویل میشود و اختلاف بین قیمت تمام شده و قیمت بازار سودی خواهد بود که اعضای تعاونی به دست خواهند آورد. در مدل شراکتجمعی صابملک نیز شرکت صابملک به عنوان پلتفرم درآمد کاملاً شفافی به صورت کارمزد از ورود و خروج سرمایه دارد و به غیر از آن در پی انتفاع مستقیم از پروژه نیست. به این معنی که در صورت اتمام تامین مالی پروژه با فروش تعداد صابهایی کمتر از میزان پیشبینی شدهی اولیه، خود صابملک مالک صابهای باقیمانده نیست و سود ناشی از هزینهی کمتر در اتمام پروژه متعلق به همهی صابداران پروژه خواهد بود. در حالی که به طور متداول سازندگان پس از پیشفروش برخی از واحدها و تامین مالی کامل پروژه، مالک متراژ سایر واحدهای اضافه پروژه هستند و در حقیقت سود سازندگان همین متراژ مانده در پروژهها میباشد، چیزی که در صابملک متعلق به صابداران است. پس از این جهت شراکت جمعی در صابملک و تعاونی مسکن شباهت دارند.
ولی آنچه که باعث شده امروزه دیگر تعاونیها گزینهی جذابی برای خیلی از سازمانها نباشد این است که با وجود هدفگذاری برای غیر انتفاعی بودن، ساختار تعاونیها و تعارض منافع بین ذینفعان در عمل پروژههای تعاونیها یا نیمهکاره رها ماندهاند، یا بسیار طولانیتر از زمان پیشبینی شده و با هزینهای بیشتر از تصور اجرا شدهاند. و این موجبات نارضایتی اعضای تعاونی و در نتیجه مشکلات فراوان برای سازمانها شده است. در ادامه به اختصار اشاره میکنیم که صابملک چطور این مشکلات را رفع نموده است. البته جای ذکر است که در طول سالهای گذشته برخی از تعاونیهای مسکن گامهایی در جهت رفع برخی از این مشکلات برداشتهاند ولی هیچکدام موفق به رفع همهی مشکلات نشدهاند.
تفاوتهای شراکت جمعی در صابملک با تعاونیهای مسکن
جدول زیر به اختصار تفاوتهای اصلی بین تعاونیهای مسکن و صابملک را ذکر کرده است.
تعهد به پرداخت آتی
مهمترین و اصلیترین مشکلی که تعاونیهای مسکن را دچار مشکل و در بسیاری از موارد متوقف کردهاست این خصوصیت ذاتی تعاونیها است که اعضای تعاونی متعهد به پرداخت هزینههای پروژه در طول زمان میشوند. در ظاهر و در نگاه اول این نکتهی مثبتی به نظر میرسد. چرا که ممکن است فکر کنیم با این روش از ابتدا مسئلهی تامین مالی پروژه حل شده است. ولی در عمل مشاهده شده است که در بسیاری از تعاونیها اعضای تعاونی در طول پروژه به دلایل مختلف سهم خود را پرداخت نمیکنند و همین امر باعث کندی پروژه شده و در دور بعدی اعضای بیشتری با مشاهدهی عدم پیشرفت و عدم پرداخت سایر اعضا از پرداخت امتناع کرده و در نتیجه تامین مالی پروژه متوقف میگردد. یکی از عواملی که این مسئله را تشدید میکند تورمهای غیرقابل پیشبینی در طول پروژه است که قدرت پرداخت اعضا را در طول پروژه به شدت تحت تاثیر قرار میدهد.
ولی در مدل شراکت جمعی صابملک افراد با خرید صاب، به میزان مشخصی از کل پروژه شریک میشوند و هیچ تعهدی برای پرداخت آتی در طی پروژه ندارند. به همین دلیل پروژه هیچوقت معطل پرداخت یک فرد نمیشود و همیشه پروژه میتواند توسط سایر افراد بدون هیچ محدودیتی تامین مالی گردد. حتی اگر کارکنان سازمان در یکی از مراحل پروژه توانایی تامین مالی کامل را نداشته باشند، صابملک میتواند با عرضه صاب به خود سازمان یا حتی افرادی خارج از سازمان، تامین مالی مورد نیاز پروژه را انجام دهد.
تقسیم واحدها
در تعاونیها معمولاً تقسیم واحدها همان ابتدای پروژه یا در اواسط پروژه بر اساس نقشههای اولیهی پروژه انجام میگیرد. در عمل بسیاری از اوقات نقشهی اولیه با نقشهی اجرایی و نهایی واحدها اندکی تفاوت دارد. همچنین ارزشگذاری واحدها روز اول پروژه برای همگان کار سادهای نیست و عملاً خطای محاسباتی زیادی دارد. همین امر سبب شده که حتی در برخی از تعاونیها از قرعهکشی برای تقسیم واحدها استفاده شده است. همهی اینها باعث میشود که اکثر افراد از انتخاب خود ناراضی بوده و در نهایت احساس کنند که در حقشان اجحاف شده است. جملهای که از خیلی از مدیران تعاونیها شنیده میشود این است که بیشتر کارکنان ادعا میکنند واحدهای خوب به مدیران ارشد یا کارمندان ویژه تخصیص داده شده و واحدهای نامناسب به سایر کارمندان. همین مسئله برای مدیران سازمان بسیار آزاردهنده است.
ولی در صابملک اصلاً تقسیم واحد به این معنی نداریم. چرا که ممکن است خیلی از صابداران پروژه سهمی کمتر از یک واحد داشته باشند یا اصلاً تمایلی به سکونت در واحدهای پروژه را نداشته باشند. ما در صابملک بازار خروج را طراحی کردهایم که در انتهای پروژه و پس از نهایی شدن واحدها، طی یک مکانیزم کاملاً شفاف و رقابتی صابداران میتوانند برای تملک واحدها با یکدیگر رقابت کنند و در نهایت برخی از واحدهای پروژه به صابداران متقاضی واگذار میگردد و سایر واحدها در بازار عرضه شده و عواید ناشی از فروش واحدها بین صابداران توزیع میگردد. بنابراین هیچکدام از مشکلاتی که به طور طبیعی در تعاونیهای مسکن در مورد تقسیم واحدها پیش میآید در مدل صابملک وجود نخواهد داشت.
نقدشوندگی در طول پروژه
اگر یکی از اعضای تعاونی در طول پروژه بخواهد بخشی از سهمش را نقد کند، چارهای جز فروش کل امتیازش ندارد. فروش امتیاز تعاونی نیز کار بسیار دشواری است، در برخی موارد حتی غیر ممکن. ولی در مدل صابملک، هر کدام از صابداران در هر مرحلهای از پروژه به هر میزان از سهمشان را میتوانند در بازار ثانویه عرضه کنند و به بالاترین متقاضی واگذار کنند. این امر سبب میشود که نقدشوندگی در مدل شراکت جمعی صابملک به مراتب بیشتر از تعاونیهای مسکن باشد.
ارزشگذاری سهم
یکی از مواردی که نقدشوندگی سهم تعاونی را کم میکند این است که ارزشگذاری سهم تعاونی بسیار پیچیده است. چرا که سهم هر عضو از تعاونی میتواند مشخصات متفاوتی داشته باشد و حسابداری میزان پرداخت شده و هزینههای باقیمانده کار سخت و غیر شفافی است. اگر در وسط کار نیاز به چنین ارزشگذاری باشد، خود تعاونی که متولی ساخت پروژه است نمیتواند مرجع خوبی برای قیمتگذاری باشد. ولی در مدل شراکت جمعی صابملک، کلیهی پروژهها به صورت ماهانه و حتی برخی از پروژهها ماهی دو مرتبه قیمتگذاری میشوند. و این قیمتگذاری توسط مرجعی متفاوت از پیمانکار پروژه یا سازمان متولی پروژه صورت میگیرد. در نتیجه قیمتگذاری منصفانهتر و قابلپذیرشتر برای اعضای تعاونی خواهد بود. در ثانی با توجه به بازار ثانویه که در صابملک تعبیه شده است، در نهایت قیمت صاب هر پروژه توسط عرضه و تقاضا برای صاب آن پروژه تعیین میگردد.
مشارکت با پولهای خرد
معمولاً اعضای تعاونی در ابتدای پروژه یک واحد را انتخاب میکنند تا با پرداخت مرحلهبهمرحله در طی اجرای پروژه مالک آن واحد شوند. ولی با توجه به افزایش قیمت ملک و کاهش قدرت خرید، بسیاری از تعاونیها به سمت عرضهی دانگ از واحد رفتهاند. با این وجود امکان مشارکت با سرمایههای کم در تعاونیها فراهم نیست. ولی در مدل صابملک ارزش اولیهی صاب همهی پروژهها ۵ میلیون تومان تعیین گردیده است. و با توجه به اینکه تعهد پرداخت آتی هم وجود ندارد، افراد با ۵ میلیون تومان هم میتوانند صابدار یک پروژه باشند و از مزایای آن بهرهمند گردد. هر زمانی هم در طول پروژه که امکان مشارکت بیشتر داشته باشند، میتوانند صابهای بیشتری تهیه کنند. لذا مدل صابملک نهتنها انعطاف بسیار بیشتری برای پرداخت افراد فراهم میکند بلکه قشر بسیار وسیعتری را هم میتواند در پروژهها شریک کند.
اعضای تعاونی
اساسنامهی تعاونیهای مسکن اعضای تعاونیها را مشخص و محدود کرده است. لذا اگر تامین مالی پروژه از این اعضا به هر دلیلی با تاخیر روبهرو شود، پروژه دچار توقف و تاخیر میشود. و همانطور که پیش از این ذکر شد، ریسک تورم میتواند این تاخیرها را بسیار خطرناک کند. چرا که با افزایش قیمتها به دلیل تاخیرهای پیش آمده برخی از اعضای تعاونی امکان پرداخت سهم خود را نداشته باشند. ولی در مدل صابملک هیچ محدودیت حقوقی برای صابداران پروژه وجود ندارد و در صورتی که حتی یک پروژه برای کارکنان یک سازمان تعریف شده باشد، به سادگی میتوان در مواردی که لازم باشد از خارج از سازمان تامین مالی را انجام داد.
جمعبندی
اگرچه تعاونیها یکی از ارزانترین راههای خانهدارشدن قشر زیادی از افراد بوده است، ولی مشکلات ساختاری تعاونیها و تعارض منافع ذاتی آنها و عدم تخصص مدیران تعاونی و همچنین عدم پاسخگویی آنها به اعضای تعاونیها سبب شده است که کمتر کسانی به تعاونیهای مسکن اقبال داشته باشند. در عوض مدل شراکت جمعی صابملک با رفع کلیهی مشکلات ذاتی تعاونیهای مسکن این فرصت را برای همهی افراد با هر میزان سرمایه فراهم کرده است تا به آسانی در پروژههای سودآور ساختوساز شریک شوند و مانند یک سازندهی مجرب و توانمند از سود پروژهها بهرهمند شوند. برای آشنایی بیشتر با مدل شراکت جمعی صابملک میتوانید به وبلاگ صابملک مراجعه کنید. همچنین برای اطلاع از پروژههای صابملک به صفحهی پروژهها مراجعه کنید یا با کارشناسان ما به شمارهی ۰۲۱۲۲۲۱۲۲۲۱ تماس بگیرید.
