املاک و مستغلات همواره برای اقشار مختلف جامعه یکی از جذاب ترین گزینهها برای سرمایهگذاری به شمار رفته است. افراد غیر متخصص عموماً به چند شیوه کلی در این بازار سرمایهگذاری میکنند، که شامل خرید زمین، خرید واحد آماده و پیش خرید است. اما افرادی که قصد حضور حرفهایتر و کسب سودهای بیشتر از این بازار را دارند، به ساخت و ساز میپردازند که نیازمند دانش و مهارت تخصصی و صرف وقت قابل توجه است. اخیراً از روش دیگری یعنی خرید متری نیز برای حضور افراد با سرمایههای خرد در این بازار استفاده شده است که سازندهها برای تامین مالی پروژههای خود از آن بهره گرفتهاند.
اما جدیدترین و به نوعی جذابترین شیوهی سرمایهگذاری در این بازار، شراکت جمعی در ساخت و ساز است. به نحوی که سرمایهگذار بدون صرف وقت و درگیر شدن در پیچ و خمهای فنی و اجرایی پروژه و چالشهای حقوقی آن، از تمام سود پروژه بهرهمند شود. صابملک که اولین پلتفرم شراکت جمعی در ساخت و ساز است، با تعریف پروژههای بلندمدت و کوتاهمدت در نقاط مختلف کشور، این امکان را برای سرمایهگذاران مهیا کرده تا با هر میزان سرمایه سبدی از سرمایه گذاریِ متنوعِ ملکی برای خود ایجاد کرده و از تمامی سود پروژههای ساختوساز بهرهمند شوند.
در ادامهی این مقاله به بررسی شیوههای مختلف سرمایهگذاری در املاک و مستغلات پرداخته و در پایان شیوهی کار صابملک را مورد بررسی قرار خواهیم داد.
ساخت و ساز
در این روش بیشترین سود برای سرمایهگذار محقق میشود چرا که ساختمان نهایی را به قیمت تمام شدهی ساخت خواهد داشت و میتواند آن را به قیمت روز بفروشد. اختلاف بین قیمت تمام شده و قیمت فروش واحدها سودی است که به سازنده میرسد.
سود قابل توجه ورود مستقیم به حوزه ساخت و ساز بسیار جذاب به نظر میرسد، اما ورود به این حوزه نیاز به سرمایه کلان و قابل توجهی جهت خرید زمین و مصالح و پرداخت حق الزحمه کارکنان پروژه دارد. علاوه بر این، سازنده میبایست دانش و تجربه کافی داشته باشد تا بتواند به بهترین شکل با چالشهای فنی و حقوقی کار مواجه شود. همچنین کار ساخت و ساز نیاز به صرف وقت قابل توجهی داشته و سازنده را به طور کامل به این کار مشغول میسازد.. همچنین پول سازنده تا انتهای پروژه، قفل بوده و نقد شوندگی خوبی ندارد، مگر این که با اعتباری که برای خود به دست آورده است، اعتماد مردم را جلب کرده و اقداماتی همچون فروش متری و پیش فروش در آخرین مراحل پروژه انجام دهد که این کار نیز نیازمند داشتن تجربه و اعتبار کافی است.
در نتیجه ورود مستقیم اگرچه بیشترین سود را نصیب سرمایهگذار میکند ولی موانع و ریسکهای بزرگی پیش روی سرمایهگذار قرار میدهد.
پیش خرید
این روش در ظاهر روش خوبی به نظر میرسد و حتی ممکن است در صورتی که خرید در مقطع خوبی انجام شود، سود خوبی برای خریدار داشته باشد، اما قیمتی که سازنده واحدهای ساختمان خود را پیش فروش میکند، تابعی از قیمت روز منطقه بوده و ربطی به قیمت تمام شده ندارد. در واقع در این روش سود اصلی را سازنده میبرد. علاوه بر این مشکلات دیگری هم در پیشخرید وجود دارد که در ادامه به برخی از آنها اشاره میکنیم.
اگر پیشخرید قسطی انجام گیرد و سرمایهگذار در یکی از پرداختها با مشکل مواجه شود، شرایط سختی پیش روی سرمایهگذار خواهد بود که معمولاً در این شرایط سازندهها کاملاً یکطرفه مجاز به فسخ قرارداد میباشند.
در صورت تمایل به پیشخرید، میبایست به سازنده اطمینان کامل داشت، چرا که متاسفانه پروندههای بسیاری علیه سازندهها بابت عدم تحویل به موقع ساختمان، تغییر کیفیت نسبت به تعهد، پیشفروش همزمان یک واحد به چندین نفر و تغییر متراژ و مشخصات فنی نسبت به تعهدات اولیه وجود دارد.
پیشخرید واحد از سازندههای به نام، میتواند تا حدودی خیال سرمایهگذار را راحتتر کند، اما باز هم بروز مشکلاتی مانند تعارض منافع بین سازنده و خریدار بسیار محتمل است، چرا که سازنده میتواند با پایین آوردن کیفیت مصالح مورد استفاده، حاشیه سود خود را به طرز قابل توجهی بالاتر ببرد.
مشارکت جمعی در ساخت: صابملک
در صابملک نهتنها سود ناشی از افزایش قیمت ملک بلکه کل سود حاصل از ارزش افزودهی ساخت و ساز به طور کامل بین سرمایهگذاران تقسیم میشود. این موضوع صابملک را از پیشفروش یا فروش متری متمایز میسازد، چرا که عرف صنعت ساخت و ساز این است که سازنده سود اصلی پروژه که از ارزش افزودهی ساخت ایجاد میشود را برای خود برداشته و سرمایهگذار را نهایتاً در سود ناشی از تورم ملک شریک میکند.
اما در صابملک هم سود ناشی از تورم و هم سود ارزش افزودهی ساخت و فرای تورم بطور کامل بین سرمایهگذاران تقسیم میگردد و درآمد صابملک تنها از محل اخذ کارمزد ورود و خروج سرمایه به پلتفرم میباشد. لذا خود ما هم انگیزه داریم که بیشترین سود را برای مشتریانمان ایجاد کنیم.
هدف اصلی در طراحی پلتفرم صابملک بهینهسازی سود و حداقلسازی ریسک برای مشتریان بدون نیاز به داشتن تخصص یا صرف وقت از طرف آنان بوده است. بدین منظور در صابملک ما از روش توکنایز کردن پروژههای ساختوساز استفاده کردهایم. به طور خلاصه در این روش هر پروژه به تعداد مشخصی صاب (توکنهای پروژه) تقسیم میشود که در طول پروژه با توجه به میزان پیشرفت پروژه و با توجه به شرایط روز قیمت ملک و مصالح، صابهای پروژه به قیمت روز به شرکای جدید یا اولیه واگذار میشود. برای آشنایی با جزییات بیشتر این روش مدرن شراکت جمعی میتوانید این پست از وبلاگ صابملک را مطالعه کنید. همچنین برای مشاهدهی تفاوت روش توکنایز کردن صابملک با پیشفروش یا فروش متری به این پست وبلاگ مراجعه نمایید.
در صابملک تعارض منافع بین سازنده و سرمایهگذار نیز وجود ندارد، چرا که با کاهش هزینههای پروژه، تعداد کل صابهای تخصیص یافته کمتر شده، لذا سهم صابداران از پروژه هم با کاهش هزینهها افزایش پیدا میکند.
ما در صابملک با ایجاد بستری که در آن منافع همهی بازیگران همراستا با منافع سرمایهگذاران باشد، از ریسکهای سرمایهگذاری تا حد ممکن کاستهایم. صابملک بر فعالیت سازنده نظارت مستمر و دقیق داشته و حسن اجرای پروژه را به صورت روزانه رصد میکند. برای اینکه پیمانکار ساخت انگیزهی درونی برای ساخت سریع و با بهترین قیمت را داشته باشد، علاوهبر مشوقهای قراردادی، سازندگان در صابملک بخش اصلی از دستمزد ساخت خود را در قالب صابهای همان پروژه دریافت میکنند تا در پروژه شریک باشند.
با توجه به موارد ذکر شده، سازندگانی که از طریق پیشفروش سعی در تامین مالی پروژهی خود داشته باشند، با ریسک بسیار بالاتری برای تامین مالی مواجه هستند. در صورتی که به هر دلیل بازار مسکن وارد رکود شود، ریسک بسیار زیادی برای کل پروژه وجود دارد. ولی در روش مشارکت جمعی صابملک، با توجه به اینکه سرمایهگذاران در تمام سود پروژه شریک میشوند و برای تامین مالی لازم نیست حداقل یک واحد به فروش برسد، ریسک توقف پروژه به علت کمبود نقدینگی تقریباً صفر است. به همین دلیل، ما صابملک را به همهی علاقهمندان به سرمایهگذاری در ملک توصیه میکنیم و این مدل را بهترین و پرسودترین مدل موجود در این بازار میدانیم. برای اطلاع از جزییات بیشتر نحوهی توکنایز کردن پروژهها و همچنین واگذاری صابها به پستهای ما در وبلاگ صابملک مراجعه کنید.
