خریدهای بین‌المللی در بازار املاک آمریکا: تحلیل خریداران خارجی و عوامل مؤثر

با ادامه بهبود اقتصادهای جهانی و افزایش هزینه‌های خرید در ایالات متحده به دلیل تقویت دلار، تعداد خانه‌های موجود خریداری شده توسط خریداران خارجی در دوره آوریل ۲۰۲۳ تا مارس ۲۰۲۴ به ۵۴,۳۰۰ خانه کاهش یافت که کمترین میزان از زمانی است که انجمن ملی مشاوران املاک (NAR) خریدهای خارجی‌ها را در سال ۲۰۰۹ برآورد کرده بود. این کاهش ۳۶ درصد نسبت به دوره قبلی را نشان می‌دهد که معادل ۳۰,۳۰۰ خریدار کمتر است. خریداران غیرمقیم (نوع آ) ۴۳ درصد از خریدهای مسکن را به خود اختصاص دادند.
علاوه بر کاهش تعداد خانه‌های خریداری شده، حجم دلاری خریدهای خارجی‌ها نیز به ۴۲.۰ میلیارد دلار کاهش یافت که نشان‌دهنده کاهش ۲۱.۲ درصد نسبت به دوره قبلی است. با افزایش قیمت خانه‌ها، میانگین قیمت خرید خارجی‌ها به ۷۸۰,۳۰۰ دلار رسید که نشان‌دهنده افزایش قابل توجه ۲۱.۹ درصد نسبت به سال گذشته است.

در دوره آوریل ۲۰۲۳ تا مارس ۲۰۲۴، سهم خریداران خارجی از فروش خانه‌های موجود در ایالات متحده کمی کاهش یافت. سهم خریدهای خارجی از فروش خانه‌های موجود به ۱.۳ درصد (در دوره قبلی ۱.۸ درصد) کاهش یافت و حجم دلاری خریدهای خارجی از کل حجم فروش خانه‌های موجود به ۲.۰ درصد (در دوره قبلی ۲.۳ درصد) کاهش یافت.

منشأ خریداران بین‌المللی به تفکیک منطقه

خریداران آسیایی با سهم ۳۶ درصد از کل خریداران، همچنان بزرگ‌ترین گروه خریداران بین‌المللی را تشکیل می‌دهند. خریداران آمریکای لاتین با سهم ۲۹ درصد در رتبه دوم قرار دارند. (مکزیک در گروه آمریکای لاتین/کارائیب قرار می‌گیرد، هرچند که از نظر جغرافیایی بخشی از آمریکای شمالی است). خریداران اروپایی ۱۷ درصد از خریداران خارجی را شامل می‌شوند، در حالی که خریداران کانادایی به تنهایی ۱۳ درصد از کل خریداران را تشکیل می‌دهند.
از نظر تعداد خانه‌های خریداری شده، کانادا به عنوان اصلی‌ترین کشور مبدأ خریداران خارجی در دوره آوریل ۲۰۲۳ تا مارس ۲۰۲۴ شناخته شد و ۱۳ درصد از تعداد خانه‌های خریداری شده توسط خریداران خارجی را به خود اختصاص داد (در دوره قبلی ۱۰ درصد).
چین، که در دوره قبلی نظرسنجی، بالاترین کشور مبدأ خریداران خارجی بود، اکنون در رتبه دوم با سهم ۱۱ درصد قرار دارد. مکزیک نیز با سهم ۱۱ درصد در رتبه سوم قرار دارد (همانند دوره قبلی). هند با سهم ۱۰ درصد همچنان در رتبه چهارم است و کلمبیا با سهم ۴ درصد در جایگاه پنجم قرار دارد که سهم آن افزایش یافته است.
برزیل، بریتانیا، آلمان، کوبا و اسرائیل دیگر کشورهایی هستند که در فهرست ۱۰ کشور برتر مبدأ خریداران خارجی قرار دارند.

خریدها در میان تمام پنج کشور برتر خریداران خارجی کاهش یافته است. با وجود این کاهش، چین همچنان بزرگ‌ترین خریدار خارجی از نظر حجم دلاری خانه‌های خریداری شده باقی مانده است. خریداران چینی در مجموع ۷.۵ میلیارد دلار از خانه‌های موجود را خریداری کرده‌اند که کاهش قابل توجهی نسبت به ۱۳.۶ میلیارد دلار در دوره قبلی محسوب می‌شود. با این حال، به دلیل میانگین قیمت خرید ۱.۳ میلیون دلار (در مقایسه با ۱.۲ میلیون دلار در دوره قبلی)، چین همچنان بزرگ‌ترین خریدار باقی مانده است.

میانگین قیمت خرید توسط خریداران

خریداران چینی همچنان بالاترین میانگین قیمت خرید را با مبلغ ۱.۳ میلیون دلار دارند، زیرا این خریداران در ایالت‌های گران‌قیمت خرید کردند. ۲۵درصد از خریداران چینی در کالیفرنیا و ۱۰درصد در نیویورک خرید انجام داده‌اند.

خریداران کانادایی با میانگین قیمت خرید دومین رتبه را با مبلغ ۸۳۴,۰۰۰ دلار دارند، که عمدتاً در مناطق تفریحی خرید می‌کنند که معمولاً قیمت‌های بالاتری دارند.

خریداران چینی همچنین بالاترین قیمت خرید میانه را با مبلغ ۶۹۷,۹۰۰ دلار داشتند، که به‌طور نزدیک توسط خریداران هندی با مبلغ ۶۲۵,۰۰۰ دلار دنبال می‌شود (که به‌طور قابل توجهی بالاتر از دوره قبلی است). خریداران هندی بیشتر تمایل به خرید در بازارهای داغ فعلی مانند فلوریدا یا تگزاس داشتند.

مقاصد اصلی خریداران خارجی

فلوریدا همچنان به عنوان مقصد اصلی خریداران خارجی باقی مانده است، به طوری که ۲۰ درصد از کل خریدهای خارجی در این ایالت انجام شده است. خریداران اصلی فلوریدا از آمریکای لاتین (۳۵ درصد) و کانادا (۲۷ درصد) بودند. فلوریدا همچنین مقصد اصلی برای خریداران کانادایی، هندی و کلمبیایی است.

تگزاس به دومین مقصد محبوب خریداران خارجی تبدیل شده است با سهم ۱۳ درصد، ۴۹ درصد از خریداران تگزاس از آمریکای لاتین/کارائیب و ۳۱ درصد از آسیا/اقیانوسیه بودند. تگزاس مقصد اصلی برای خریداران مکزیکی و دومین مقصد محبوب برای خریداران هندی است.

کالیفرنیا با سهم ۱۱ درصد از خریدهای خارجی، سومین مقصد بزرگ برای خریداران خارجی است. اکثریت (۵۵ درصد) از خریداران خارجی کالیفرنیا از آسیا/اقیانوسیه و ۲۰ درصد از آمریکای لاتین بودند. کالیفرنیا مقصد اصلی برای خریداران چینی و دومین مقصد محبوب برای خریداران مکزیکی است.

آریزونا با سهم ۵ درصد از خریدهای خارجی، چهارمین مقصد محبوب است که کمی بیشتر از دوره قبلی است. اکثریت قریب به اتفاق خریداران خارجی آریزونا (۶۰ درصد) کانادایی بودند.

جورجیا در رتبه‌بندی‌ها صعود کرده و به عنوان پنجمین مقصد محبوب با جذب ۴ درصد از کل خریداران خارجی قرار دارد. خریداران خارجی جورجیا به طور نسبتاً یکنواخت از آمریکای لاتین/کارائیب (۳۱ درصد)، آسیا/اقیانوسیه (۲۸ درصد)، آفریقا (۲۱ درصد) و اروپا (۲۱ درصد) بودند.

سایر مقاصد عمده شامل نیوجرسی، نیویورک، کارولینای شمالی، ایلینوی و میشیگان هستند.

قیمت‌ها

میانگین قیمت خرید برای خریداران خارجی ۴۷۵,۰۰۰ دلار بوده است. این رقم از میانگین قیمت ۳۹۲,۶۰۰ دلار برای خانه‌های موجود فروخته شده در ایالات متحده از آوریل ۲۰۲۳ تا مارس ۲۰۲۴ بالاتر است و همچنین بیشتر از میانگین قیمت خرید در سال گذشته می‌باشد. این تفاوت قیمت به انتخاب مکان و نوع املاک خریداری شده توسط خریداران خارجی مربوط می‌شود. در دوره آوریل ۲۰۲۳ تا مارس ۲۰۲۴، ۱۸ درصد از خریداران خارجی املاکی با ارزش بیش از ۱ میلیون دلار خریداری کرده‌اند.

 به طور معمول، خریداران خارجی که در ایالات متحده زندگی می‌کنند (نوع B) تمایل دارند املاک گران‌تری نسبت به خریداران خارجی که در خارج از کشور زندگی می‌کنند (نوع A) خریداری کنند. اما امسال، خریداران خارجی که در خارج از کشور زندگی می‌کنند، املاک با قیمت بالاتری خریداری کرده‌اند. از آوریل ۲۰۲۳ تا مارس ۲۰۲۴، میانگین قیمت خرید خانه‌های موجود برای خریداران نوع A به ۴۷۸,۲۰۰ دلار رسید، در حالی که برای خریداران نوع B به ۴۶۹,۹۰۰ دلار بود.

خریداران خارجی که در ایالات متحده ساکن هستند، معمولاً خانه‌های مستقل برای سکونت اصلی خود در حومه شهرها خریداری می‌کنند. در مقابل، خریداران خارجی که در خارج از کشور زندگی می‌کنند، بیشتر املاکی برای تعطیلات یا اجاره می‌خرند که بخش بزرگی از این املاک، آپارتمان‌ها در شهرهای مرکزی و مناطق شهری هستند.

تأمین مالی

به دلیل رقابت شدید بر سر خانه‌های محدود در بازار، نوسانات نرخ ارز، مشکلات در دریافت تأمین مالی و سایر عوامل، خریداران خارجی معمولاً تمام هزینه خرید را به صورت نقدی پرداخت می‌کنند. سهم خریداران خارجی که به صورت نقدی خرید کرده‌اند ۵۰ درصد است، در حالی که این رقم برای تمامی خریداران خانه‌های موجود در ایالات متحده ۲۸ درصد می‌باشد.

خریداران خارجی که در خارج از کشور زندگی می‌کنند، بیشتر از خریداران خارجی که در ایالات متحده ساکن هستند، تمایل به پرداخت نقدی دارند. ۶۸ درصد از خریداران غیرمقیم (نوع A) به صورت نقدی خرید کرده‌اند، در حالی که این رقم برای خریداران خارجی مقیم ایالات متحده(نوعB) سی و شش درصد است.

نسبت خریداران نقدی بر اساس کشور

کانادا: بیش از دو سوم (۶۹ درصد) از خریداران کانادایی به صورت نقدی خرید کرده‌اند.

 چین: ۶۸ درصد از خریداران چینی به صورت نقدی خرید کرده‌اند.

مکزیک: کمتر از نیمی ۴۴ درصد از خریداران مکزیکی به صورت نقدی خرید کرده‌اند.

کلمبیا: ۴۲ درصد از خریداران کلمبیایی به صورت نقدی خرید کرده‌اند.

هند: خریداران هندی با پایین‌ترین سهم خرید نقدی (۲۷ درصد) هستند، زیرا بیشتر آن‌ها (۸۹ درصد) در ایالات متحده زندگی می‌کنند و قادر به دریافت تأمین مالی برای خرید هستند.

هدف از خرید ملک

۴۵ درصد از خریداران خارجی، ملک را به منظور استفاده در تعطیلات، ملک اجاره‌ای یا هر دو خریداری کرده‌اند که نسبت به سال گذشته ۵ درصد کاهش یافته است. از این گروه، ۶۸ درصد از خریداران خارجی که در خارج از کشور زندگی می‌کنند، ملک را برای ویلاهای تفریحی یا اجاره خریداری کرده‌اند، در حالی که این رقم برای خریداران مقیم ایالات متحده ۲۷ درصد است.

در سطح ملی، سهم خانه‌های خریداری شده برای استفاده در تعطیلات یا اجاره در سال‌های اخیر افزایش یافته است و به ۱۷ درصد از فروش خانه‌های موجود در سال گذشته رسیده است. محبوبیت کار از راه دور و افزایش اجاره‌بها، جذابیت خرید خانه برای استفاده در تعطیلات یا اجاره را بیشتر کرده است.

خریداران کانادایی بیشتر از همه به خرید ویلاهای تفریحی تمایل دارند و سهم آن‌ها ۴۹ درصد است.

خریداران هندی آسیایی بیشترین تمایل را به خرید خانه برای سکونت اصلی دارند و سهم آن‌ها ۶۶ درصد است.

خریداران کلمبیایی بیشتر از همه به خرید خانه برای اجاره مسکونی تمایل دارند و سهم آن‌ها ۶۸ درصد است.

خریداران مکزیکی (۵%)، خریداران چینی (۳%) و خریداران کلمبیایی (۳%) بیشتر از همه به خرید خانه برای استفاده دانشجویی تمایل دارند.

نوع ملک مسکونی

خانه‌های ویلایی:

۶۵ درصد از خریداران خارجی، خانه‌های ویلایی (Detached Single-Family Homes) خریداری کرده‌اند. از این میزان، ۵۷ درصد از خریداران خارجی که در خارج از ایالات متحده زندگی می‌کنند، و ۷۲ درصد از خریداران خارجی مقیم ایالات متحده، به خرید این نوع املاک تمایل داشته‌اند. در سطح ملی، ۹۰ درصد از خریداران خانه‌های موجود، املاک ویلایی و مستقل را خریداری کرده‌اند.

آپارتمان‌ها (کاندوها):

خریداران خارجی که در خارج از ایالات متحده زندگی می‌کنند، تمایل بیشتری به خرید کاندوها دارند، به طوری که ۲۳ درصد از آن‌ها این نوع املاک را خریداری کرده‌اند. در حالی که برای خریداران خارجی مقیم ایالات متحده، این رقم ۱۰ درصد است.

 خریداران کلمبیایی بیشترین تمایل را به خرید کاندوها دارند، زیرا احتمال استفاده از این املاک برای اجاره مسکونی در میان آن‌ها بیشتر است.

زمین مسکونی:

خریداران مکزیکی سهم بیشتری از خرید زمین‌های مسکونی را دارند، که نشان‌دهنده تمایل آن‌ها به سرمایه‌گذاری در زمین‌های خالی برای ساخت و توسعه است.

این آمار نشان می‌دهد که خریداران خارجی با توجه به محل سکونت و اهداف خود، انتخاب‌های مختلفی در نوع ملک مسکونی دارند.

نوع منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده است

خریداران خارجی بیشتر از خریداران داخلی، به خرید املاک در مناطق حومه‌ای تمایل دارند. در واقع، ۴۵ درصد از خریدهای خریداران خارجی در این مناطق انجام شده است.  بیش از سه‌چهارم از خریداران هندی آسیایی، املاک خود را در مناطق حومه‌ای خریداری کرده‌اند. این آمار با داده‌های مربوط به ۶۶ درصد از این خریداران که ملک را برای استفاده به عنوان محل اقامت اصلی خریداری کرده‌اند، همخوانی دارد.

 با اینکه خریداران خارجی بیشتر از خریداران داخلی در مناطق مرکزی شهرها خریداری می‌کنند، این مناطق به طور کلی درصد کمتری از خریدها را به خود اختصاص می‌دهند.

  خریداران کانادایی بیشترین تمایل را به خرید ملک در مناطق تفریحی دارند. نزدیک به نیمی از آن‌ها ملک‌هایی برای تعطیلات خریداری کرده‌اند.

این اطلاعات نشان می‌دهد که خریداران خارجی عموماً تمایل بیشتری به خرید املاک در مناطق حومه‌ای و تفریحی دارند و انتخاب آن‌ها به هدف استفاده از ملک بستگی دارد.

دلایل عدم خرید ملک در ایالات متحده توسط مشتریان بین‌المللی

مشابه دوره گذشته، ۶۴ درصد از مشاوران املاک گزارش داده‌اند که مشتریان آن‌ها تصمیم به خرید ملک در ایالات متحده نگرفته‌اند یا نتوانسته‌اند خرید را انجام دهند.

دلایل اصلی عدم خرید شامل موارد زیر است:
۳۶ درصد از مشتریان به دلیل عدم پیدا کردن ملکی که برای خرید مناسب باشد، نتوانستند خرید را انجام دهند.
۳۲ درصد از مشتریان به دلیل هزینه‌های بالا و قیمت‌های بالای املاک از خرید منصرف شدند.
مشکلات تأمین مالی: ۱۷ درصد از مشتریان نتوانستند تأمین مالی لازم برای خرید ملک را به دست آورند.