سرمایهگذاری در املاک و مستغلات همواره یکی از جذابترین گزینهها برای افراد جامعه بوده است. روشهای مختلفی برای ورود آحاد مختلف جامعه به این بازار وجود دارد که شامل خرید زمین، خرید واحد مسکونی آماده و پیش خرید واحدهای در حال ساخت میشود. اما برای کسب سود بیشتر و حضور حرفهایتر در بازار، برخی افراد به سمت ساختوساز روی میآورند. این نوع سرمایهگذاری نیازمند دانش فنی، مهارتهای تخصصی و صرف وقت قابل توجهی است. هدف این مقاله بررسی تفاوتهای اصلی بین خرید ملک و سرمایهگذاری در ساختوساز است. به همین منظور در ادامه و مزایا و معایب هر یک از این روشها را توضیح میدهیم و در نهایت نشان میدهیم که چرا سرمایهگذاری از طریق صابملک بهترین روش برای ورود به بازار پرسود ساختوساز میباشد.
خرید ملک
مهمترین دلیل محبوبیت خرید ملک بین سرمایهگذاران ایرانی، حفظ ارزش سرمایه در مقابل تورم است. در واقع سرمایهگذاری در ملک به عنوان یک دارایی فیزیکی، میتواند ارزش پول شما را در مقابل کاهش ارزش پول ملی حفظ کند. این بدان معناست که با افزایش قیمتها، ارزش ملک شما نیز افزایش مییابد و اینگونه خرید ملک سرمایه شما را از تورم مسکن مصون میسازد. در زیر نمودار متوسط قیمت آپارتمان به دلار در تهران را از سال ۱۳۹۲ تا ابتدای سال ۱۴۰۳ رسم کردهایم. (منبع: گزارشات ماهانهی بانک مرکزی از قیمت ملک در تهران)
عدم بهرهمندی از سود فرای تورم ملک
اولین و بزرگترین عیب خرید ملک این است که هیچ سود واقعی از این نوع سرمایهگذاری حاصل نمیشود. به عبارتی دیگر، متراژ ملک شما طی سالیان متمادی افزایش نمییابد. یعنی اگر امروز ۱۰۰ مترمربع ملک نوساز دارید، بعد از ۱۰ سال همچنان همان ۱۰۰ متر مربع را خواهید داشت که البته ۱۰ سال هم مستهلک شده است. افزایش ارزش ملک عمدتاً به دلیل تورم و افزایش قیمتها است و سود واقعی از افزایش مقدار فیزیکی ملک به دست نمیآید. در واقع، شما تنها از افزایش ارزش ملک به دلیل تورم سودِ اسمی میبرید.
پیش از اینکه به ساختوساز بپردازیم، لازم به ذکر است این نکته است که پیشخرید هم نوعی خرید زودهنگام ملک محسوب میشود. در این نوع سرمایهگذاری، شما یک واحد مسکونی یا تجاری را قبل از اتمام ساخت آن پروژه خریداری میکنید. در پست دیگری در وبلاگ صابملک به تفصیل به بررسی تفاوت این روش با سرمایهگذاری مستقیم در ساختوساز پرداختهایم. مزیت این روش، قیمت پایینتر نسبت به خرید واحد آماده یا امکان پرداخت در چند مرحله است، اما همچنان شامل همان معایب خرید ملک است؛ به این معنا که از سرمایه شما تنها در برابر تورم محافظت میکند و هیچ سود واقعی به آن افزوده نمیشود.
قفل شدن سرمایه با خرید ملک
عیب دیگر سرمایهگذاری در ملک این است که ملک نقدشوندگی پایینی دارد. یعنی در صورت نیاز به تمام یا بخشی از سرمایه تنها با فروش کامل آن مقدور است. در زمانهای رکود نیز فروش ملک یا بسیار زمانبر است یا همراه با کاهش شدید قیمت میسر میشود. فرض کنید خانوادهای کل داراییاش را در یک ملک به ارزش ۱۵ میلیارد تومان ذخیره کرده باشد و پس از گذشت یک سال قیمت ملک تغییری نکرده و خانوار نیاز به ۵ میلیارد تومان نقدینگی داشته باشد. در این صورت این خانوار چارهای به جز فروش کل ملک ندارد. علاوهبر هزینهبر بودن فروش کل ملک، در صورت فروش آن، مابقی پول را که نیاز نداشته باید سریعاً دوباره به ملک یا یک کالای سرمایهای تبدیل کند تا در صورت جهش قیمت ملک دچار کاهش ارزش نشود. اینها همه ریسکهای خرید ملک به عنوان ابزاری برای سرمایهگذاری است.
سرمایه گذاری در ساختوساز
سرمایهگذاری در ساختوساز به دلیل سود قابل توجهی که به همراه دارد، جذابیت بسیاری برای سرمایهگذاران دارد. در این روش، ساختمان نهایی به قیمت تمام شدهی ساخت برای سرمایهگذار به دست میآید و میتواند آن را به قیمت روز بفروشد. اختلاف بین قیمت تمام شده و قیمت فروش واحدها، سودی است که به سازنده میرسد و این سود میتواند بسیار قابل توجه باشد. به طور متوسط پروژههای مسکونی در ایران حداقل ۲۰٪ سود سالانهی متراژی دارند. برای مثال، اگر شما در یک پروژهی مسکونی به اندازه ۱۰ متر مربع سرمایهگذاری کنید، پس از یک سال میتوانید انتظار داشته باشید که این سرمایه به اندازه ۱۲ متر مربع ارزش داشته باشد.
نمودار زیر سرمایهگذاری دو سناریوی مختلف را با هم مقایسه میکند. سناریوی اول مربوط به خرید ملک و نگهداری آن و سناریوی دوم سرمایهگذاری در پروژههای ساختوساز است. همانطور که در نمودار مشاهده میشود، سرمایهگذاری در پروژههای ساختوساز معمولاً بازدهی بیشتری را به همراه دارد. در خرید ملک، سرمایهی شما تنها در مقابل تورم حفظ میشود و ارزش آن متناسب با تورم افزایش مییابد. اما در سرمایهگذاری در ساختوساز، علاوه بر سود ناشی از تورم، سود ساختوساز نیز شامل آن میشود که بازدهی بالاتری را برای سرمایهگذاران به همراه خواهد داشت.
نمودار قرمز به خوبی توضیح میدهد که چرا خرید ملک اولین گزینهی ما در ایران برای سرمایهگذاری است، در حالیکه نمودار آبی رنگ به خوبی نشان میدهد چرا پولدارترین افراد دوربرمان سازندهها هستند.
با این حال، ورود به حوزه ساختوساز نیازمند سرمایه کلانی است که برای خرید زمین، تهیه مصالح و پرداخت حقالزحمه کارکنان پروژه لازم است. علاوه بر این، اجرای موفق و بهینهی پروژه نیازمند دانش و تجربه کافی برای مواجهه با چالشهای فنی و حقوقی است. و در نهایت ساختوساز نیاز به صرف وقت قابل توجهی دارد که سازنده را به طور کامل به این کار مشغول میکند.
علاوهبر موانعی که برای ورود مستقیم به ساختوساز ذکر شد، همانند خرید ملک، سرمایهگذار در ساختوساز تا پایان پروژه قادر به نقد کردن سرمایه خود نیست و این میتواند نقدشوندگی ضعیفی را به همراه داشته باشد. البته در صورتی که سازنده اعتبار کافی کسب کند، میتواند از روشهایی مانند فروش متری یا پیشفروش در مراحل پایانی پروژه استفاده کند. این اقدامات نیز نیازمند تجربه و اعتبار کافی در بازار است.
در نهایت، اگرچه ورود مستقیم به حوزه ساختوساز میتواند بیشترین سود را نصیب سرمایهگذار کند، اما موانع و ریسکهای بزرگی را پیش روی او قرار میدهد.
سرمایه گذاری از طریق صابملک
ما در صابملک فرصت منحصربهفردی را فراهم کردهایم که افراد با سرمایههای خرد یا کلان، بدون نیاز به صرف وقت و بدون نیاز به تخصص ساختوساز بتوانند در پروژههای سودآور ساختوساز شریک شوند و مانند یک سازندهی باتجربه و معتبر از سود آن بهرهمند شوند. در صابملک، با بهرهگیری و توسعهی مدلهای مدرن شراکت جمعی، سرمایهگذاران میتوانند علاوه بر حفظ ارزش دارایی خود در برابر افزایش قیمتها مانند یک سازنده، از تمام سودهای مرتبط با پروژههای ساختمانی بهرهمند شوند.
برای تحقق این امر ما از روش توکنایز کردن هزینهی پروژههای ساختوساز استفاده کردهایم. به طور خلاصه در این روش هر پروژه به تعداد مشخصی صاب (توکنهای پروژه) تقسیم میشود که در طول پروژه با توجه به میزان پیشرفت پروژه و با توجه به شرایط روز قیمت ملک و مصالح، صابهای پروژه به قیمت روز به شرکای جدید یا اولیه واگذار میشود. برای آشنایی بیشتر با جزییات این روش به پست فرایند توکنایز کردن پروژهها در صابملک مراجعه نمایید.
این مدل شراکت جمعی به سرمایهگذاران این امکان را میدهد که به صورت فعال در فرآیند ساختوساز مشارکت داشته و از تمام مزایای مالی آن بهرهمند شوند، بدون اینکه نیازی به مدیریت مستقیم پروژه یا تخصص فنی در این زمینه داشته باشند.
مزیت دیگری که صابملک با توسعهی مدل شراکتجمعی برای سرمایهگذارن فراهم میکند امکان نقدشوندگی بالاتر سرمایههایشان است. یعنی هر زمانی که بخواهند میتوانند تمام یا بخشی از صابهای خریداری شدهی خود را برای فروش در پلتفرم صابملک عرضه کنند.
برای مقایسه با مثالی که بالا زده شده، همان خانواری که یک ملک ۱۵ میلیاردی داشت را در نظر بگیرید. در صورت سرمایهگذاری همان مبلغ در صابملک پس از گذشت یک سال و با وجود ثابت ماندن قیمت ملک، اولاً ارزش داراییاش به سبب بهرهمندی از سود متوسط ۲۰ درصدی ساختوساز حدود ۱۸ میلیارد شده بود. ثانیاً، برای تامین مالی ۵ میلیاردی هیچ نیازی به فروش کل داراییاش نداشت. میتوانست به اندازهی ۵ میلیارد تومان از صابهایش را در پلتفرم صابملک عرضه کند. در پستهای بعدی وبلاگ در نحوهی کار این بازار مبادله را تشریح خواهیم کرد.
جمعبندی
خرید ملک به دلیل حفظ ارزش سرمایه در برابر تورم و عدم نیاز به تخصص فنی، گزینهای ساده و مطمئن است، اما در این روش سود واقعی یعنی افزایش مقدار فیزیکی ملک حاصل نمیشود. در مقابل، سرمایهگذاری در ساختوساز با پتانسیل سود بالاتر و توانایی بهرهبرداری از افزایش ارزش پروژه، نیاز به سرمایه کلان و تخصص فنی دارد و با ریسکهای بیشتری همراه است. مدل شراکت جمعی صابملک با استفاده از توکنایز کردن هزینهی پروژهها، بهترین ترکیب از مزایای هر دو روش را ارائه میکند. علاوهبراین مدل صابملک نقدشوندگی بسیار بالاتری نسبت به هر دو روش سنتی فوق را برای سرمایهگذاران فراهم نموده است. لذا سرمایهگذاری از طریق صابملک بهترین روش برای ورود به بازار پر سود ساختوساز میباشد.
برای اطلاع از پروژههای موجود در صابملک به صفحهی پروژهها مراجعه کنید. همچنین برای آشنایی بیشتر با مدل منحصربهفرد صابملک به پستهای ما در وبلاگ صابملک مراجعه کنید.
