همانطور که در مقاله «آغاز فروش صاب پروژهها در صابملک» به تغییرات قیمت صابها در طول انجام پروژه پرداخته شد و مشخص شد که با پیشرفت پروژه قیمت هر صاب افزایش مییابد. مهمترین دلایل این افزایش قیمت عبارتند از ۱) پیشرفت پروژه ۲) افزایش قیمت روز آپارتمان در منطقه، ۳) تغییر هزینههای پیشرو برای ادامه ساخت. اما در انتهای پروژه و پس از ورود به فاز خروج از پروژه این روند متوقف شده و به دلیل فروش یکی یکی واحدهای ساخته شده و در نتیجه رقیقسازی ارزش هر صاب، قیمت صابها کاهش مییابد. در این پست تغییرات قیمت صاب را از ابتدا تا انتهای هر پروژه توضیح میدهیم.
پیشرفت پروژه و رشد قیمت صاب
در پست مربوط به فرایند توکنایز کردن پروژههای ساختوساز در صابملک توضیح دادیم که همان ابتدای پروژه تعداد کل صابهایی که برای پروژه لازم است تعیین شده و در روز اول پروژه قیمت صابها ۵ میلیون تومان تعیین میگردد. با پیشرفت پروژه سه عامل مهم قیمت روز صاب پروژه را تعیین میکند. در این بخش این سه عامل را به تفکیک توضیح میدهیم.
پیشرفت پروژه
با پیشرفت زمانی و فیزیکی پروژه، مدت زمانی که به انتهای پروژه باقیمانده کاهش مییابد که هم مدت خواب پول در پروژه را کاهش میدهد و هم نشان میدهد که ریسکهای احتمالی موجود کمتر شده است. لذا حتی با فرض ثابت بودن قیمت مسکن، کاملاً عادلانه و منطقی است که صاب پروژه ابتدای کار ارزانتر از صاب همان پروژه ۱ ماه مانده به پایان پروژه باشد. چرا که سرمایهگذاری در ابتدای پروژه هم خواب سرمایهی بیشتری دارد و هم ریسکهای بیشتری در پروژه قابل تصور است. مدل منحصربهفردی که صابملک از آن برای قیمتگذاری صاب پروژهها استفاده میکند، دقیقاً بر همین اصل استوار است.
افزایش قیمت روز آپارتمان در منطقه
از همان ابتدای پروژه، یکی از روشهای مناسب برای ارزیابی از میزان ارزنده بودن صاب پروژه، مقایسه قیمت هر متر آپارتمان مشابه آپارتمان پروژه با ارزش صاب میباشد. مثلاً در پروژهی لاهیجان، هر متر آپارتمان را میتوانید با حداکثر ۴.۳۳ صاب خریداری کنید. اگر قیمت هر متر آپارتمان در منطقه ۹۰ میلیون تومان باشد و قیمت هر صاب پروژهی لاهیجان ۱۳ میلیون تومان باشد، شما با خرید ۴.۳۳ صاب و پرداخت ۵۶.۴ میلیون تومان میتوان میتوانید حداقل در یک متر مربع از آپارتمانهای پروژه شریک شوید. یعنی با شراکت در صابملک میتوانید هر متر آپارتمان را ۴۸٪ ارزانتر از قیمت روز بخرید. این سود ناشی از ساختوساز است که با مدل توکنایز کردن به صابداران تعلق میگیرد.
حال فرض کنید قیمت آپارتمان در خیابان شیخزاهد لاهیجان از ۹۰ تومان به ۱۰۰ تومان افزایش یابد، بدیهی است که صابداران فعلی پروژه انتظار داشته باشند که قیمت صاب پروژهی لاهیجان هم در همین حدود افزایش یابد. ما در مدل صابملک این را هم به طور کامل و دقیق لحاظ کردهایم. در نمودار زیر که رشد قیمت پروژهی لاهیجان را از ابتدای پروژه ترسیم کرده است، مشاهده میکنید که در بهمن ۱۴۰۱ همزمان با رشد قیمت مسکن، قیمت صاب این پروژه متناسباً افزایش یافته است. این افزایش قیمت ربطی به میزان پیشرفت پروژه نداشته و فقط ناشی از افزایش قیمت آپارتمان در منطقه بوده است.
نکتهی مهم در این زمینه این است که ملاک برای افزایش قیمت صاب هر پروژه، تورم کالا و خدمات در کشور نیست. حتی تورم مسکن در کل کشور نیست. بلکه تورم ملکی در همان منطقه از پروژه است. به عنوان مثال در دوران رکود مسکن در سال ۱۴۰۲ تورم کالا و خدمات در کشور حدود ۴۰ درصد بوده، ولی در بازهی مشابه تورم ملکی کمتر از ۱۰ درصد بوده و در همین بازه، در برخی نقاط کشور قیمت ملک هیچ تغییری نکرده و در برخی نقاط ممکن است ۳۰ درصد افزایش داشته باشد. لذا انتظار اینکه افزایش قیمت ملک در یک منطقه یا افزایش سطح عمومی قیمت در کشور به طور کامل و یک به یک در صاب همهی پروژهها منعکس شود، انتظار بهجایی نیست.
پایان پروژه و رقیقسازی صابها
همانطور که توضیح داده شده، پروژهها درصابملک توکنایز میشوند. برای آشنایی با این فرایند میتوانید به این پست وبلاگ مراجعه کنید. توکنها که صاب نامیده میشوند ابزاری برای مشارکت افراد با سرمایههای خرد و کلان در زمانهای مختلف در یک پروژه میباشد. در انتهای پروژه بالاخره سرمایهگذاران قصد خروج از پروژه را دارند که در پست دیگری به این موضوع پرداخته شده است. پس از فروش تدریجی واحدهای پروژه و وصول پرداختهای خریداران نهایی واحدها، مبالغ جمعآوری شده بلافاصله بین سرمایهگذاران به نسبت تعداد صابهایشان توزیع میشود. با ادامه فروش واحدها و توزیع عواید بین دارندگان صابها، این فرآیند رقیقسازی ادامه مییابد و به تدریج ارزش هر توکن کاهش مییابد. در نهایت، زمانی که تمام واحدها به فروش برسند و تمام عواید توزیع شوند، قیمت هر صاب به صفر میرسد.
به عنوان مثال صاب پروژهی تک واحدی شهربابک را در نظر بگیرید که در ابتدای پروژه ۵،۰۰۰،۰۰۰ تومان عرضه شده بود. هزینههای این پروژه با فروش ۱،۱۲۹ صاب به اتمام رسید و در ۱۷ دیماه ۱۴۰۲ به قیمت ۷،۴۰۰،۰۰۰،۰۰۰ تومان به فروش رفت. در نتیجه در این تاریخ ارزش هر صاب پس از کسر هزینههای مربوط به فروش، انتقال سند و … به ۶،۴۲۶،۱۳۰ تومان رسیده بود. پس از وصول اولین پرداخت خریدار واحد به مبلغ ۷،۲۰۰،۰۰۰،۰۰۰ تومان، این مبلغ بین صابدران توزیع گردید. ۲۰۰ میلیون تومان باقیمانده طی دو مرحله و پس از اخذ پایانکار پرداخت شد. با دریافت اولین بخش از ثمن معامله، قیمت صاب کاهش یافت و با دریافت آخرین بخش از قیمت واحد، قیمت صاب این پروژه به صفر رسید. نمودار تغییرات قیمت صاب این پروژه در زیر رسم شده است. برای اطلاع بیشتر از جزییات آن میتوایند به صفحهی مربوط به این پروژه در سایت صابملک مراجعه کنید و گزارش مالی نهایی آن را مطالعه فرمایید.
پس همانطور که مشاهده کردید، قیمت صاب هر پروژه که با ۵ میلیون تومان آغاز میشود، با توجه به پیشرفت پروژه و تورم ملکی افزایش مییابد و در انتهای پروژه و پیش از فروش واحدها به حداکثر میزان خود میرسد. با فروش واحدهای پروژه و وصول این عایدی بین صابداران، قیمت هر صاب رفته رفته کاهش مییابد و در نهایت با دریافت تمام عایدیهای پروژه قیمت آن به صفر میرسد.
جمعبندی
در این پست چرخهی قیمت صاب پروژهها را توضیح دادیم. ابتدای هر پروژه قیمت صاب پروژه ۵ میلیون تومان تعیین میشود و بر این مبنا تعداد صابهای پروژه محاسبه، اعلام و تثبیت میشود. سپس با پیشرفت پروژه و افزایش قیمت ملک، قیمت صاب پروژه نیز متناسباً افزایش مییابد و در انتهای پروژه به بالاترین میزان خود میرسد. سپس با فروش واحدها و دریافت مرحله به مرحلهی سهم هر صاب از پروژه قیمت صاب آن پروژه کاهش مییابد تا در نهایت با اتمام و تسویه حساب پروژه قیمت هر صاب آن به صفر برسد.
