در تمام دنیا سرمایهگذاری در ساختوساز یکی از پرسودترین و البته کمریسکترین روشها برای حفظ ارزش دارایی افراد است. در ایران نیز با توجه به نوسانات شدید و غیرقابل پیشبینی ارز و قیمت داراییها این شیوه همواره یکی از بهترین انتخابها برای سرمایهگذاران بوده است.
برای ورود به این بازار یا باید به طور مستقیم وارد شد یا اینکه با یک سازنده در پروژهی مشخصی شریک شد. ورود مستقیم به این بازار اگر چه میتواند سودآورترین روش باشد، ولی اگر فرد تخصص کافی نداشته باشد، یا زمان کافی برای نظارت مستمر بر پروژه تخصیص ندهد، یا اینکه اگر در حین پروژه در تامین مالی آن با مشکل مواجه شود، از سود پروژه کاسته شده و در برخی موارد حتی سبب ضرر و زیان هم میشود.
امروزه متداولترین روش برای مشارکت با سازندهها، پیشخرید یک واحد یا اخیراً با توجه به کاهش قدرت خرید سرمایهگذاران، پیشخرید متراژ مشخصی از یک واحد میباشد. مشکل این روش این است که سازنده عملاً تمام سود ساختوساز را برای خودش برمیدارد و سرمایهگذار سودی از ساختوساز نمیبرد. تنها مزیت این روش برای سرمایهگذار این است که ارزش دارایی خود را بر حسب ملک ثابت نگه داشته است و به قولی دارایی خود را مصون از تورم ملکی کرده است. یعنی در صورت افزایش قیمت ملک، و البته با فرض تحویل به موقع ملک توسط سازنده، دارایی سرمایهگذار به صورت ملکی حفظ شده است. یعنی اگر سرمایهگذار روز اول ۱۰ متر آپارتمان داشته در انتهای پروژه ۱۰ متر آپارتمانش مستقل از نوسانات قیمت آپارتمان حفظ شده است.
فلک را سقف بشکافیم و طرحی نو در اندازیم
ما در صابملک راه سومی توسعه دادهایم که سرمایهگذاران مانند یک سازندهی معتبر و پرتوان بتوانند از تمام سود پروژههای ساختوساز بهرهمند بشوند. در ادامهی این پست توضیح خواهیم داد که چطور مدل منحصربهفرد صابملک این فرصت را برای سرمایهگذاران خرد یا کلان فراهم آورده است.
سود ساختوساز
سود ساختوساز مانند سود هر پروژهای از تفاضل بین هزینههای پروژه و درآمد آن حاصل میشود. هزینههای پروژه ساختوساز شامل هزینههای مختلفی مانند هزینههای مواد اولیه، دستمزد کارگران، و هزینههای جانبی مانند مجوزها و مالیاتها است. مجموع همهی این هزینهها به عنوان هزینه کل پروژه شناخته میشوند. از سوی دیگر، هر پروژه ساختوساز پس از اتمام و فروش واحدهایش در بازار، دارای ارزشی است که از مجموع قیمت تکتک واحدهای قابل فروش آن به دست میآید. سود ساختوساز در واقع تفاوت بین هزینههای پروژه و ارزش کل بازار آن است. به عبارت دیگر، سود ساختوساز به معنای مقدار پولی است که پس از کسر هزینههای مرتبط با ساختوساز از قیمت فروش نهایی به دست میآید. این سود یکی معیارهای اصلی موفقیت یک پروژه ساختمانی است که نقش مهمی در تصمیمگیریهای آینده سرمایهگذاران میکند..
انواع سرمایهگذاری در ساختوساز
سرمایهگذاری در مسکن به چندین روش مختلف انجام میشود که هر کدام مزایا و معایب خاص خود را دارند که باید بر اساس اهداف و توان مالی سرمایهگذار انتخاب شوند. این روشها عبارتند از:
۱- ساخت و ساز مستقیم
اولین روش برای بهرهمند شدن از سود ساختوساز، ورود مستقیم به این حوزه است که شامل انتخاب پروژهی مناسب، خرید زمین، اجرای پروژه، تامین مالی مستمر آن و در نهایت فروش واحدهای ساخته شده است. در این روش شما با پرداخت هزینههای مربوط به ایجاد پروژه و اجرای آن مالک تمام پروژه خواهید شد و تمام سود ساختوساز را خواهیم برد. ولی چرا این روش برای همه مناسب نیست؟ چون نیاز به سرمایهی کلان، تخصصهای لازم و صرف زمان زیاد برای اجرا و نظارت بر پروژه دارد.
۲- پیش خرید (خرید متری)
پیشخرید یا خرید متری ملک، یکی از روشهای متداول برای سرمایهگذاری غیرمستقیم در بازار مسکن است. در این روش، سرمایهگذار با پرداخت مبلغی در مراحل اولیه ساخت پروژه، یک واحد یا متراژ مشخصی از یک واحد را به قیمت بازار یا اندکی کمتر از آن خریداری میکند. در واقع، سرمایهگذار بخشی از هزینههای پروژه را پرداخت میکند، اما به همان نسبت از سود کلی پروژه برخوردار نمیشود و تنها به اندازه افزایش ارزش ملک خریداری شده سود میبرد. مهمترین ریسک این روش، عدم تحویل واحد در زمان پیشبینی شده است. اگر سازنده در این روش تاخیر کند، معمولاً سرمایهگذاران اهرم فشار زیادی نداشته و عملاً پولشان در پروژه قفل میشود. این روش برای سرمایهگذارانی که امکان ورود مستقیم به بازار نداشته و امکان شراکت با سازنده را نداشته باشند تنها گزینهی ورود به بازار سرمایهگذاری در ساختوساز بوده است. به همین دلیل متداولترین روش سرمایهگذاری در این صنعت نیز میباشد.
۳- مدل شراکتجمعی صابملک
در صابملک، هزینههای هر پروژه به تعدادی توکن به اسم صاب (Sub) با ارزش حقوقی یکسان تقسیم میشود که متناسب با پیشرفت پروژه و به قیمت روز به مشتریان فروخته میشود. صاب، کوچکترین بخش هر پروژه با ارزش حقوقی یکسان و قیمت اولیه ۵ میلیون تومان است. سرمایهگذاران با خرید صاب از طریق پلتفرم صابملک، به صورت مستقیم در پروژههای مسکونی و تجاری شرکت میکنند. این روش به سرمایهگذاران امکان میدهد بدون خرید کامل یک واحد، در پروژههای بزرگتر مشارکت کنند و با پرداخت هزینه های پروژه از سود کل پروژه بهرهمند شوند. همچنین، صابملک با ارائه گزارشهای منظم، اطلاعات دقیقی از پیشرفت پروژهها به سرمایهگذاران ارائه میدهد.
پرداخت قیمت تمام شده با خرید توکن پروژه و بهرهمندی از سود کل پروژه
سرمایهگذاران با خرید صابهای پروژه، به نوعی در تامین این هزینهها مشارکت میکنند. هر صاب نماینده سهمی از هزینههای پروژه است و با خرید آن، سرمایهگذار در واقع بخشی از هزینههای پروژه را پرداخت میکند. و در مقابل به همان میزان از فروش پروژه شریک میشود. با تکمیل پروژه و فروش واحدهای مسکونی یا تجاری به قیمت بازار، درآمد حاصل از فروش بین صابداران توزیع میشود. به این ترتیب، سرمایهگذاران علاوه بر حفظ ارزش سرمایه خود در برابر تورم، از سود ساختوساز نیز بهرهمند میشوند و میتوانند بازدهی بیشتری را تجربه کنند. این روش به سرمایهگذاران امکان میدهد که با سرمایههای خرد یا کلان و بدون داشتن تخصص در این حوزه و بدون نیاز به صرف وقت، در پروژههای ساختوساز مشارکت کنند و در سود کلی پروژه شریک شوند. یعنی همان سودی که سازندهها به طور متعارف در بازار پیشفروش کسب میکردهاند، در این مدل نصیب سرمایهگذاران میشود.
به طور خلاصه مدل شراکتجمعی صابملک بفرصتی مناسب برای مشارکت کامل در پروژههای بزرگتر را فراهم میسازد.
مطالعه موردی
در این قسمت، میخواهیم تفاوت سرمایهگذاری در صابملک با سایر روشهای سرمایهگذاری را با یک مثال عملی بررسی کنیم.
فرض کنید فردی با داشتن ۱۳میلیارد تومان سرمایه قصد سرمایهگذاری در بازار مسکن را دارد. در منطقهای از تهران که قیمت هر متر مربع آپارتمان ۱۳۰ میلیون تومان است، این شخص میتواند با سرمایه خود ۱۰۰ متر مربع آپارتمان خریداری کند. این روش سنتی سرمایهگذاری در مسکن است که در آن سرمایهگذار به قیمت روز بازار، ملک را خریداری میکند.
حال بیایید نگاهی به مدل سرمایهگذاری در صابملک بیندازیم. شراکت جمعی صابملک یک روش نوین سرمایهگذاری در پروژههای ساختوساز است که در آن سرمایهگذار نه به قیمت روز بازار، بلکه به قیمت تمام شده در پروژه شریک میشود. قیمت تمام شده شامل کلیهی هزینههای ساخت و توسعه پروژه است که معمولاً بسیار پایینتر از قیمت بازار است.
برای مثال، اگر قیمت تمام شده برای یک پروژه در صابملک مترمربعی ۷۵ میلیون تومان باشد، سرمایهگذار با ۱۳ میلیارد تومان، میتواند در این پروژه شراکت کرده و در انتهای پروژه صاحب ۱۷۳ متر مربع آپارتمان شود. در حالی که با همان میزان سرمایه در روش سنتی تنها میتوانست ۱۰۰ متر مربع آپارتمان خریداری کند. توجه داشته باشید که این اعداد مستقل از تورم ملکی است و در هر دو سناریو فرض شده است که کل سرمایه به طور یکجا پرداخت میگردد.
این تفاوت قابل ملاحظه نشاندهنده یکی از بزرگترین مزایای شراکتجمعی در صابملک است. در صابملک، سرمایهگذار با پرداخت هزینههای پروژه و بهرهبرداری از مزایای اقتصادی و مالی آن، به طور مستقیم در سود نهایی پروژه شریک میشود. این به معنای افزایش میزان دارایی و بازده بالاتر در مقایسه با روشهای سنتی سرمایهگذاری در مسکن است.
از دیگر مزایای سرمایهگذاری در صابملک میتوان به شفافیت مالی، مدیریت دقیق هزینهها، و توزیع عادلانه سود اشاره کرد. سرمایهگذاران میتوانند با اطمینان بیشتری در پروژههای مسکونی شرکت کنند و از رشد سرمایه خود بهرهمند شوند.
درآمد پلتفرم صابملک از خرید و فروش صاب پروژهها
ممکن است این سوال مطرح شود که اگر کلیهی درآمدهای ناشی از ساختوساز متعلق به صابداران است، پس درآمد صابملک از کجا تامین میگردد. درآمد صابملک از کارمزد خرید و فروش صابها حاصل میشود. در غالب پروژههای صابملک کارمزد ورود ۱ درصد و کارمزد خروج ۲ درصد تعیین شده است.
این مدل درآمدزایی چندین مزیت دارد. اولاً، درآمد صابملک کاملاً شفاف بوده و سهمی از ارزش کل پروژههایی است که در صابملک معرفی میشوند.
دوم اینکه انگیزهی پلتفرم صابملک همراستا با منافع صابداران طراحی شده است. با توجه به اینکه سهم بیشتر درآمد صابملک در انتهای پروژه کسب میگردد، صابملک نیز مانند صابداران انگیزه دارد تا هر چه سریعتر پروژه به بهترین نحو به انتها رسیده و واحدهای آن به بالاترین قیمت به فروش برسند. از این منظر انتهای پروژه در صابملک نه زمان تحویل واحدها بلکه زمان فروش واحدها خواهد بود. این را مقایسه کنید با شرایطی که صابملک همان ابتدای پروژه تمام کارمزد خود را از سرمایهگذار اخذ میکرد. در این صورت انگیزهای برای تلاش بیشتر برای اتمام سریع پروژه یا فروش با قیمت مناسب واحدها نداشت.
سومین نکته این است که مدل رشد صابملک کاملاً اتکا به رضایت صابداران از پروژههای اجرا شده دارد. عاملی که سبب میشود تیم صابملک تمام تخصص خود را در راستای اجرای بهتر و سریعتر پروژهها قرار دهد.
جمعبندی
مقاله حاضر به بررسی جامع روشهای مختلف سرمایهگذاری در بازار مسکن پرداخت و مزایا و معایب هر یک از این روشها را مورد ارزیابی قرار داد. از جمله روشهای مورد بحث، سرمایهگذاری در ساخت و ساز، پیشخرید، خرید واحد آماده و سرمایهگذاری در قالب شراکت جمعی صابملک بود. این بررسی نشان داد که هر کدام از این روشها میتواند بسته به شرایط اقتصادی و اهداف سرمایهگذار، فرصتهای مناسبی برای افزایش سرمایه و کسب سود فراهم کند.
در این میان، پلتفرم صابملک به دلیل ارائه یک روش نوین و مبتنی بر شراکت جمعی ، توانسته به عنوان گزینه برتر برای عموم جامعه معرفی شود. با استفاده از صابملک، سرمایهگذاران قادرند با پرداخت هزینههای پروژه به قیمت تمام شده و نه قیمت بازار، در سود نهایی پروژه شریک شوند و از بازده بالاتری نسبت به روشهای سنتی بهرهمند گردند. این مزیت، به ویژه در شرایط اقتصادی کنونی ایران که نرخ تورم بالاست و نوسانات بازار مسکن قابل توجه است، بسیار ارزشمند و منحصربهفرد است.
با توجه به نکاتی که در این پست اشاره شد، و سایر نکات از قبیل نقدشوندگی بسیار بالاتر نسبت به سایر روشها، ارائهی گزارشات مستمر و سایر مزایای صابملک ، این پلتفرم جذابترین و کارآمدترین گزینه برای سرمایهگذاران در ساختوساز محسوب میگردد. برای اطلاع از پروژههای صابملک میتوایند به صفحهی مربوط به پروژها مراجعه کنید یا با کارشناسان ما تماس بگیرید.
